Ecobonus e sismabonus acquisti: i chiarimenti delle Entrate

1 luglio 2021/di Francesca Ressa

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Ok all’ecobonus per immobili destinati alla vendita; no al sismabonus acquisti se le procedure autorizzatorie sono antecedenti al 1° gennaio 2017

Con l’istanza di interpello n. 433/2021, l’Agenzia delle Entrate chiarisce alcuni aspetti in merito alle detrazioni riguardanti gli interventi di riqualificazione energetica di immobili ed al sismabonus acquisti.

Il caso

Una società che opera nel settore delle costruzioni/ristrutturazioni si occupa di acquisto, vendita, permuta, costruzione e ristrutturazione in proprio e/o conto terzi di immobili a prevalente destinazione abitativa.

Il 6 dicembre 2017 ha acquistato un immobile il cui proprietario aveva ottenuto il permesso di costruire (rilasciato in data 2017) per poter realizzare la demolizione e ricostruzione di un edifico unifamiliare in n. 4 bifamiliari.

Attualmente il permesso di costruire in oggetto è nella piena titolarità della società istante, a seguito della procedura amministrativa di subentro.

L’istante precisa, inoltre, che:

• al momento della stipula del contratto di compravendita a suo favore, la società venditrice aveva eseguito i soli lavori di demolizione dell’immobile;
• le opere che andrà ad eseguire saranno rispondenti alle caratteristiche proprie degli interventi di ristrutturazione edilizia (di cui all’articolo 3 del dpr n. 380/2001), con miglioramento dal punto di vista energetico e sismico dell’intero edificio;
• ultimati i lavori, intende stipulare gli atti di trasferimento delle unità immobiliari realizzate entro i 18 mesi dall’ultimazione dei lavori, in modo che gli acquirenti delle nuove unità immobiliari possano beneficiare del sismabonus acquisti (di cui all’arti. 16, comma 1-septies, del dl n. 63/2013).

Quesito

Alla luce di quanto esposto, la società chiede i seguenti chiarimenti al Fisco:

• se per effetto del subentro nel permesso di costruire rilasciato nel 2017, possa avere accesso alle detrazioni riguardanti gli interventi di riqualificazione energetica di immobili (di cui ai commi da 344 a 348, dell’art. 1 della legge n. 296/2006 e dall’art. 14 del dl n. 63/2013);
• se gli acquirenti delle unità immobiliari, tenuto conto che il Comune in questione si trova in zona sismica 3, possano usufruire del beneficiare del sismabonus, anche se l’asseverazione (di cui all’art. 3 del dm n.58/2017) non è stata presentata contestualmente alla richiesta del titolo abilitativo;
• se gli acquirenti possano beneficiare della detrazione prevista al comma 3 dell’art. 16-bis del Tuir.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Con riferimento al primo quesito, l’Agenzia delle Entrate richiama la risoluzione n. 34/E del 2020, che recita:

… si deve ritenere che la detrazione fiscale per interventi di riqualificazione energetica, di cui all’articolo 1, commi da 344 a 347, della legge n. 296 del 2006 (e successive proroghe e modificazioni), spetti ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”.

Pertanto, al ricorrere di tutte le ulteriori condizioni previste dalla normativa in materia, per i suddetti interventi di riqualificazione energetica possono essere riconosciute le detrazioni (di cui ai commi da 344 a 348, dell’art. 1 della legge n. 296/2006 e dall’art. 14 del dl n. 63/2013), anche in relazione ad interventi su un immobile posseduto da una società, non utilizzato direttamente, ma destinato alla vendita.

In merito al secondo quesito, il Fisco fa presente che, come più volte precisato, la detrazione (di cui all’art. 16, comma 1-septies, del dl n. 63/2013, sismabonus acquisti) riguarda l’acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico), eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

I beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari; affinché gli acquirenti possano beneficiare della detrazione prevista è necessario, al ricorrere di tutte le altre condizioni normativamente previste, che:

• le procedure autorizzatorie siano iniziate dopo il 1° gennaio 2017;
• l’atto di acquisto degli immobili sia stipulato entro i termini di vigenza dell’agevolazione.

Nel caso in esame risulta che la presentazione dell’istanza finalizzata ad ottenere il permesso a costruire risulta avvenuta in data 2016 e rilasciato dal Comune nel 2017; pertanto, il contribuente ha iniziato le procedure autorizzatorie in data antecedente il 1° gennaio 2017.

Ne consegue che i soggetti, acquirenti delle unità immobiliari, non possono fruire del sismabonus acquisti.

Infine, per quanto concerne la detrazione d’imposta di cui all’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR, il Fisco sostiene che l’acquirente di un immobile ristrutturato possa fruire (in presenza di tutti i presupposti), della detrazione IRPEF di cui all’articolo 16-bis, comma 3 del Tuir, anche nel caso in cui sul medesimo immobile la società cedente (che ha ristrutturato l’intero edificio di cui fa parte l’unità abitativa oggetto di cessione) benefici della detrazione, ai fini IRES, in materia di efficientamento energetico e di misure antisismiche di cui agli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013.