Canna fumaria esterna, rispetto del decoro architettonico e pregio del fabbricato

10 giugno 2021/di Giuseppe De Luca

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Cassazione: la salvaguardia del decoro della facciata di un fabbricato prescinde dal pregio artistico dell’immobile e da precedenti alterazioni

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Con l’ordinanza n. 14598/2021 della Cassazione si torna a parlare delle canne fumarie esterne installate sulle facciate degli edifici condominiali da parte di un’attività commerciale presente nel fabbricato.

La Corte Suprema ribadisce che devono essere i giudici a valutare (caso per caso) l’impatto sul decoro architettonico di un condominio causato dall’installazione di una canna fumaria, a prescindere dal pregio artistico dell’immobile.

Il caso

Un’attività di ristorazione posta in un condominio faceva installare una canna fumaria di 27 cm di diametro sul prospetto principale dello stabile.

La canna fumaria si sviluppava partendo dall’accesso del locale al piano terra sino a raggiungere il terrazzo di copertura.

Da ciò scaturiva un contenzioso giudiziario tra il condominio e l’attività di ristorazione. Il condominio, infatti, chiedeva la rimozione di quella canna fumaria, poiché a suo avviso ne danneggiava il decoro architettonico e impediva la normale fruizione del terrazzo di copertura a causa dei fumi di scarico sprigionati.

Il Tribunale ordinario e la Corte d’Appello decidevano per la rimozione dell’oggetto della disputa, ma la conduttrice del ristorante decideva di fare ricorso in Cassazione.

Infatti, a parere della ricorrente, era stato interpretato e applicato maldestramente l’art. 1102 del Codice Civile, reputando la canna fumaria lesiva del decoro architettonico sebbene il fabbricato risultava già alterato da precedenti interventi e dalle condizioni dello stesso determinate da incuria o vetustà.

Il giudizio della Cassazione

Gli ermellini ribadiscono che, per interpretazione consolidata della stessa Corte, l’uso di parti comuni di un condominio attraverso l’installazione di impianti destinati al servizio esclusivo di un’unità immobiliare esige il rispetto delle regole dettate dall’art. 1102 c.c.

Infatti, a giudizio della Cassazione:

Al fine di conclamare la legittimità dell’uso particolare del bene comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c., spetta al giudice di verificare altresì se l’opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio condominiale, trattandosi di limite legale compreso nel principio generale dettato da tale norma e che perciò deve guidare l’indagine giudiziale sulla verifica delle condizioni di liceità del mutamento di uso.

La Cassazione premette che l’installazione di una canna fumaria sul muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese.

Tuttavia tale diritto del singolo condomino:

• non deve impedire l’uso altrui della parte comune,
• non deve recare pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell’edificio,
• non deve alterare il decoro architettonico del fabbricato.

I giudici chiariscono che l'”alterazione del decoro” si verifica quando le nuove opere si riflettono negativamente sull’aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.

Infatti ai fini della tutela del decoro dell’edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull’immobile.

In definitiva, la Cassazione conclude che la relativa valutazione del giudice (in base a dimensioni, consistenza e tipologia del manufatto) rimane insindacabile in sede di legittimità, se non nei limiti di “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti” (art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.).

Il ricorso non è, quindi, accolto.