E’ oramai trascorso un anno da quando è scoppiata l’emergenza coronavirus nel nostro Paese. Il Covid-19 purtroppo continua a imperversare e non è ancora possibile fare un bilancio definitivo dei suoi effetti, ma si può analizzare cosa accaduto finora nei diversi ambiti e settori. Qui parliamo di immobiliare e in particolare esaminiamo qual è stato l’andamento del mercato degli affitti grazie al contributo di alcuni esperti. Ecco, dunque, cosa è accaduto in questi ultimi dodici mesi e qual è l’attuale situazione.
Vincenzo de Tommaso, Ufficio Studi di idealista, ha spiegato: “Per quanto riguarda gli affitti, i principali mercati hanno registrato un crollo della domanda (-25,8% rispetto al 2019), creando un significativo aumento dell’offerta disponibile (31,4%), che in alcuni mercati è più che raddoppiata. La spiegazione dell'aumento dello stock può essere attribuita principalmente alla stasi causata dal lockdown, quando per tre mesi quasi nessuna operazione di affitto è stata chiusa e gli immobili si accumulavano nella banca dati idealista. Anche il comparto degli affitti brevi ha contribuito alla crescita dell’offerta, avendo convertito spazi destinati al turismo e alle trasferte lavorative in immobili da locare stabilmente. Questo processo è stato più pronunciato nei mercati più dinamici, dove il turnover degli alloggi era molto più alto, mentre i mercati poco dinamici hanno sentito meno l’arresto causato dal confinamento. Nonostante la grande crescita dell’offerta e la ridotta domanda, gli asking price nell’ultimo anno sono cresciuti a livello nazionale. Sebbene sia complicato fare previsioni in mercati così volatili, è probabile che seguirà un aggiustamento dei prezzi nelle principali città fino alla diluizione dello stock”.
Silvia Spronelli, ceo di Solo Affitti, ha sottolineato: “Ad un anno dall'inizio di questa situazione davvero fuori dal normale e inimmaginabile, il punto del mercato immobiliare è un po’ il punto in cui ci troviamo tutti noi cittadini, imprenditori, lavoratori. Quello tra sospensione e attesa, tra speranza di resistere e voglia di approfittare del cambiamento per diventare migliori. Cambiano sicuramente gli approcci, in questo periodo abbiamo sempre più offerto soluzioni consulenziali dettagliate e personalizzate; cambiano i ‘ferri del mestiere’, riuscendo oggi più che mai a sfruttare e valorizzare a pieno la tecnologia che abbiamo a disposizione; cambiano le richieste degli inquilini, più orientati a vivere in spazi più grandi e confortevoli, in soluzioni indipendenti o con giardino, in località magari periferiche ma accoglienti; mutano le esigenze dei proprietari/investitori immobiliari che sentono forte il bisogno di sicurezza e la certezza di ottenere sempre la rendita”.
“La pandemia - ha affermato Spronelli - ha di fatto ribaltato le dinamiche di mercato a cui eravamo abituati fino allo scorso anno, cioè offerta di immobili in locazione molto ridotta, inadatta a soddisfare l’abbondante domanda di affitto, e canoni di affitto in crescita da ormai 5 anni. La domanda di affitto si è ridimensionata, in particolare in due settori della locazione. Nel settore degli affitti a studenti universitari fuori sede, innanzitutto: quest’anno molti studenti hanno preferito evitare di impegnarsi in un contratto di locazione, vista la possibilità di seguire le lezioni con la didattica a distanza e vista anche l’incertezza sulla possibilità di riuscire a seguire tutto l’anno in presenza; ma anche nel settore dei lavoratori trasfertisti, molti lavoratori, infatti, hanno potuto approfittare per quest’anno della possibilità di lavorare in smart working, evitando così di dover prendere in affitto un appartamento vicino alla sede della propria azienda. Nel settore residenziale ‘classico’, invece, le cose non sono cambiate: la domanda di locazione da parte delle famiglie è rimasta abbondante, in linea con la maggiore propensione degli italiani a ricorrere all’affitto riscontrata negli ultimi anni. In una situazione di calo della domanda e crescita dell’offerta, nelle grandi città i canoni di affitto non potevano che scendere. E così è stato: il nostro ufficio studi ha rilevato nei capoluoghi di regione un -7,5% rispetto allo scorso anno. Sono le città metropolitane ad aver trainato questo calo dei canoni: le città, cioè, in cui l’offerta si è ampliata maggiormente e la domanda si è ristretta di più. Calo dei canoni che possiamo leggere in chiave del tutto positiva. La rigidità dei prezzi è tra i fattori che rende più statico un mercato: se le condizioni economiche delle famiglie cambiano (e in questo momento sono cambiate per moltissime famiglie), meglio un mercato in cui i prezzi scendono velocemente, permettendo agli immobili di trovare collocazione più facilmente sul mercato. Ecco, quindi, che la flessibilità dei prezzi dimostrata dal mercato dell’affitto testimonia la grande capacità di questo mercato di adattarsi velocemente al nuovo contesto economico. E poi ricordiamolo: nell’affitto un calo dei canoni non significa per forza calo di redditività per il proprietario. L’aumento del ricorso al canone concordato, infatti, ha fatto sì che, nonostante il calo dei canoni, i proprietari si siano messi in tasca una redditività in linea con quella degli scorsi anni, grazie alle importanti agevolazioni fiscali destinate a chi usa i contratti a canone concordato”.
Francesca Fantuzzi, responsabile Ufficio Studi Gabetti, ha evidenziato: “Nell’ambito del mercato delle locazioni, la tendenza vede una maggiore necessità di flessibilità in termini di durata contrattuale e alloggi che possano essere corredati da servizi complementari. Nell’anno della pandemia, sono emersi ulteriori elementi, quali la maggiore richiesta di spazi sia abitabili, sia da adibire allo smart working. Per quanto riguarda i servizi offerti, oltre a quelli tradizionali, quali reception, utenze, manutenzione, cambio biancheria, si segnalano anche la conciergerie, la ristorazione, i servizi alla persona etc, portando la locazione a ibridarsi con l’attività ricettiva. Per questo settore, in linea con i nuovi comportamenti di consumo e vita, si stima una crescita in termini di interesse da parte degli investitori, legata anche alle nuove formule dell’abitare, quali il co-living, il service apartment e il senior living”.
Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, ha chiarito: “I canoni di locazione sono ancora in ribasso, nel secondo semestre ancora più che nel primo e chiudono l’anno con una contrazione dell’1,4% per i monolocali, del 2,2% per i bilocali e per i trilocali. La combinazione di didattica a distanza, smart working e assenza di turisti ha liberato numerosi appartamenti determinando un aumento di offerta, ma ha anche comportato una contrazione della domanda, con una conseguente riduzione dei valori. Chi aveva immobili destinati ad affitti turistici li ha dirottati sul segmento residenziale con contratti di tipo transitorio sperando in un ritorno a breve dei turisti”.
