Rent to buy, come comprare casa a piccoli passi
Sblocca Italia: i contratti di affitto con riscatto sono tutelati da eventuali ipoteche e pignoramenti di Paola Mammarella
18/09/2014 - Comprare casa poco a poco, pagando inizialmente un canone d’affitto e poi riscattando l’immobile. È lo spirito del Rent to Buy, introdotto dal Decreto Sblocca Italia (DL 133/2014), possibile per tutti i soggetti e tutti i tipi di immobile, che ora prevede anche un maggior numero di tutele.
Come evidenziato nella nota interpretativa del Consiglio del Notariato, quella del Rent to Buy è una prassi contrattuale che tenta di risolvere il problema della mancanza di liquidità. I potenziali acquirenti, infatti, rimandano ad un momento futuro la compravendita, ma ottengono subito la disponibilità dell’alloggio pagando un canone. Le somme versate per il godimento dell’immobile vengono poi recuperate al momento del pagamento del prezzo di acquisto.
Il decreto Sblocca Italia non prevede restrizioni né in merito ai soggetti che possono stipulare il contratto di Rent to Buy (privati, professionisti, società) né agli immobili che si possono acquistare (abitazioni o immobili strumentali).
Chi stipula il contratto ha un'ampia autonomia contrattuale. In base alle proprie esigenze, i contraenti possono infatti stabilire la durata della fase di godimento dell’immobile, la quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita, le modalità con cui esercitare il diritto di recesso e l’inserimento di eventuali clausole penali.
Il sistema del Rent to Buy esisteva già, ma si trattava di ipotesi finora prive di una disciplina specifica e di una tutela giuridica certa. Col decreto Sblocca Italia le cose sono cambiate. La norma prevede infatti che i contratti di Rent to Buy siano trascritti nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile. Ciò significa che il conduttore dell'immobile è maggiormante tutelato fino al suo acquisto.
Con la trascrizione, gli effetti del contratto di Rent to Buydiventano simili a quelli del contratto preliminare di vendita. L’efficacia della prenotazione è elevata però dai tre anni, previsti per il contratto preliminare, a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
Ciò significa che il conduttore dell’immobile è tutelato da eventuali ipoteche o pignoramenti che possono gravare sull’immobile.
Dal punto di vista fiscale, il Consiglio del Notariato, citando alcune consulenze fornite dall’Agenzia delle Entrate, ha spiegato che per evitare di tassare due volte le somme che in una prima fase sono qualificate come canoni per il godimento dell’immobile e successivamente sono imputate al prezzo della cessione bisogna considerare come base imponibile della cessione il saldo del prezzo, al netto di quanto già versato non solo a titolo di acconti, ma anche come canoni di locazione.
