AL SUD RADDOPPIANO LE VENDITE CON USUFRUTTO

 

Per molti anziani è la via più agile per pagarsi le cure mediche e la badante. E forse non è un caso se, in un Paese dove la vecchiaia spesso cresce di pari passo con la solitudine, l’interesse per la nuda proprietà sia aumentato del 34% rispetto al 2019, nonostante la crescita del prezzo medio al metro quadrato del 6,3%. Attualmente per una casa in nuda proprietà bisogna spendere, mediamente, circa 2.267 euro al metro quadro. E’ quanto emerge dall’ultimo studio elaborato da Immobialiare.it Insights, che ha indagato sull’andamento dei principali indicatori di mercato per le soluzioni offerte in nuda proprietà rispetto al 2019. 

Prezzi, zone ed età

“In un contesto economico caratterizzato da un’inflazione galoppante che ha cominciato a erodere il risparmio degli italiani, l’investitore ha cercato nuove opportunità dove allocare la sua liquidità, guardando appunto alla nuda proprietà - ha commentato, a corredo dell’analisi, Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it - Per chi è interessato a proteggere il proprio capitale, ampliando il portafoglio immobiliare, la scelta della soluzione proposta in nuda proprietà dettata semplicemente dalla convenienza del prezzo, essendo totalmente slegata da logiche di gusto personale o di rispondenza  alle necessità del nucleo familiare. E infatti rileviamo che il taglio più ricercato, in particolare nei grandi centri urbani, è il trilocale”. La superficie media di questo tipo di immobili non ha conosciuto cambiamenti sostanziali, passando dai 107 metri quadri del 2019 ai 106 del 2023. Dal 2019, tuttavia, le cose sono un pò cambiate. La domanda è in generale aumentata in tutta Italia, ma le percentuali differiscono molto da zona a zona: se, infatti, è rimasta praticamente invariata nel Nord Ovest (+0,6%) ed è aumentata del 38% nel Nord Est e del 48% nel Centro, è al Sud e nelle Isole che la richiesta è cresciuta in modo realmente significativo nel confronto con il 2019, raddoppiando. E se, considerando l’intero territorio nazionale, l’età media del proprietario rimane elevata, 82 anni, solo un anno in meno rispetto al 2019, nel Meridione si evidenzia invece una diminuzione di ben sei anni (da 87 a 81 anni).

Non a caso, proprio il prezzo medio al metro quadrato è diminuito, in contrasto con il trend nazionale: nel Sud del Paese, infatti, la nuda proprietà ha perso circa il 10% del suo valore rispetto al 2019, attestandosi poco al di sotto del 1.500 euro/mq. Al contrario, al Nord Ovest il prezzo medio al metro quadro è aumentato di quasi il 23%, superando i 2.500 euro/mq, il dato più elevato tra le macrozone.

La valutazione sul prezzo deve tenere conto, oltre che delle tradizioni dinamiche di mercato, anche dall’età media del venditore. Al Sud e nelle Isole, infatti dove il carovita ha avuto un impatto più forte sulla popolazione, in particolare quella anziana, l’età media si è abbassata notevolmente, andando a incidere in negativo sul prezzo di offerta dell’immobile. 

Anche l’offerta mostra percentuali di segno più nel confronto con il 2019: in generale sul territorio italiano lo stock di case proposte in nuda proprietà è aumentato del 25%. Da evidenziare in particolare gli incrementi del Nord Ovest e del Mezzogiorno, il primo sopra il +50% mentre il secondo si attesta sul +40%. Anche nel Nord Est l’offerta è cresciuta in maniera significativa, +46%. Più contenuti gli aumenti nel Centro, +2,7%.

L’identikit di chi compra e vende

Dall’analisi realizzata dall’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa sulle compravendite di nuda proprietà effettuate nel 2023 attraverso le agenzie affiliate, risulta che il 72,9% di chi vende lo fa per reperire liquidità, per mantenere un certo tenore di vita oppure per far fronte a esigenze legate alla salute e all’assistenza e, a volte, per sostenere i figli nell’acquisto della prima casa. 

Dal lato di chi acquista, invece, nel 2023 il 63,8% delle compravendite di nuda proprietà (rispetto al 62,5% del 2022) è stato finalizzato all’investimento a lungo termine. La nuda proprietà, infatti, avendo prezzi più contenuti rispetto a quelli di mercato, è sempre apprezzata da chi compra per investimento. 

Gli acquirenti di nuda proprietà più attivi sono quelli con un’età compresa tra 45 e 54 anni, che compongono il 29,3% del totale, mentre è bassa la percentuale di acquisto da parte over 65 (6,9%). 

Nella maggior parte dei casi, a comprare nude proprietà sono famiglie che compongono il 70,8% del totale (spesso si tratta di genitori che acquistano per i figli), mentre i single si fermano al 29,2%. In altri casi invece l’acquisto è concluso per garantirsi, negli anni a venire, un tesoretto da integrare alla pensione. 

Il 27,1% degli acquisti di nuda proprietà si è concluso grazie all’ausilio di un mutuo, mentre nel 72,9% dei casi la compravendita è avvenuta in contanti. La percentuale di acquisti con mutuo in aumento rispetto agli ultimi anni. Per quanto riguarda i venditori di nuda proprietà, la maggioranza è costituita da persone che vivono da sole: nel 66,7% dei casi si tratta di single, vedovi, divorziati e separati. Nel 79,3% dei casi i venditori hanno più di 64 anni. 

La seconda casa non va in crisi - Crescono prezzi e acquisti

 Se il mercato delle compravendite immobiliari residenziali ha subito nel 2013 un contraccolpo importante, con un calo medio del 10%, c'è un segmento che non ha mai mostrato cedimenti. È quello delle compravendite di case vacanza. Che siano al mare, in montagna, in campagna o ai laghi. Sono lusso e montagna, comunque, a trainare il mercato immobiliare, in un mix di ricerca di refrigerio da cambiamento climatico e di servizi (tra sport, spa e natura) alternativi allo sci. In vetta gli aumenti dei prezzi sono stati anche del 30% in dieci anni (sulle Dolomiti). 

È quanto emerge da una rilevazione ad hoc di Scenari Immobiliari - elaborata per Il Sole 24Ore - su 40 località turistiche campione (tra mare e montagna).La rilevazione evidenzia che, negli ultimi cinque anni, i prezzi medi al metro quadrato delle seconde case sono cresciuti di oltre il 17% (praticamente come a Milano) rispetto al +4% della media italiana e al +3,5% della media dei capoluoghi.

Su dieci anni, invece, la crescita dei prezzi medi nelle località di vacanza,è stata del 26,8% (più del 25% di Milano) e molto lontano dal +1.2% della media italiana è dal -8,2% della media dei capoluoghi.

I valori in montagna

Sulle Dolomiti, i valori a Cortina d'Ampezzo sono cresciuti del 38%, a Madonna di Campiglio e Ortisei del 34%, a San Martino di Castrozza del 33%, a Canazei del 29%, a Pinzolo del 27%, a Predazzo del 26%, a Moena del 25% e a Cavalese del 23%.

Significa - come fotografano le rivelazioni di Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) - che una casa in buon stato (non nuova) può costare tra i 9mila e i 12mila euro al mq a Madonna di Campiglio, tra 5mila e 9.300
euro a mq a Ortisei, tra 5mila e 6.800 euro al mq in Val di Fassa e Canazei. Alla montagna, segue il mare di Sardegna, Liguria, Campania, Puglia e Toscana. 

Le regioni del trend

Che il post Covid abbia rilanciato il turismo (già di massa anche prima, grazie ai voli low cost e alle piattaforme come Booking e Airbnb) è un fatto. Ma alcune abitudini sono cambiate. Gli italiani hanno scoperto la seconda casa. Per godersela o affittarla. O l’hanno ereditata. “Il lavoro da remoto” rende possibile una buona fetta di classe media italiana ed estera, lavorare lontano dall’ufficio, allungare il weekend e i ponti. Una classe media che in Europa si assottiglia, ma cresce, ad esempio, in Asia (e crescono i relativi turisti). Gli statunitensi hanno il dollaro forte e l’Europa conviene. Molti, poi, nel mondo hanno origini italiane e l’agiatezza per visitare i luoghi da dove nonni e bisnonni sono partiti. Da non sottovalutare, poi, l’ “effetto Clooney” al Nord e “l’effetto Madonna” al Sud. 

Con buona parte del bacino del Mediterraneo, purtroppo, instabile o inaccessibili al turismo di massa, l’Italia è già percepita come meta da visitare, piena di siti “instagrammabili”, oltre che, in questi anni, set cinematografico per film o serie tv - è tornata a essere un crocevia del turismo internazionale. “I prezzi sono cresciuti ovunque - ha affermato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, a commento dei dati - ma l’offerta di immobili di qualità è scarsa, e a parte il lusso, gli aumenti, soprattutto in fascia media, non sono correlati ai servizi presenti. Ci attendiamo, quindi, un rallentamento dei prezzi e, in alcune località, un calo, maggiore nella fascia media che in quella alta”. 

“Cresce la fascia di italiani che sta ereditando case da genitori o nonni. E la casa è anche un importante ammortizzatore sociale in un Paese dai redditi medi bassi - ha sottolineato Marco Celani, presidente di Aigab (associazione dei gestori degli affitti brevi) - Secondo l’Istat, sono 600mila i proprietari che hanno un’entrata integrativa con gli affitti brevi. Su 35milioni di abitazioni, le seconde case non utilizzate sono quasi il 30% (9,6 milioni), mentre quelle messe a reddito con affitti brevi sono 640mila, l’1,8% delle case esistenti in Italia”. 

Il successo del mare

In ogni caso, le preferenze degli italiani restano concentrate sul mare. Nel 2023 le compravendite di immobili residenziali nelle principali località marittime italiane, tra cui molte seconde case, sono cresciute: una media del +26,3% rispetto al 2019. In cinque anni, in pratica, un dato positivo e in controtendenza rispetto a quello registrato nelle otto città metropolitane, dove invece l’acquisto è complessivamente calato (in media, -9,2% in cinque anni). A scattare la fotografia degli ultimi cinque anni è stata l'analisi estiva effettuata da Abitare Co., che ha passato al setaccio 105 tra le località costiere italiane più rinomate. 

Una spinta che ha fatto volare i prezzi nei comuni marittimi, aumentati in media dal primo semestre 2019 al secondo semestre 2024 di ben il +26,7%, soprattutto ad Alassio (+45,8%), Viareggop (+44,5%) e Castiadas (+44,5%). Mentre i valori dei prezzi medi più alti per l’acquisto di un’abitazione nuova o ristrutturata si registrano Portofino (19.450 euro al mq, con punto fino 25.500 euro al mq) e Porto Cervo (19.375 euro al mq e valori massimi fino 27mila). 

I primi dieci comuni costieri, in media, hanno più che raddoppiato le compravendite rispetto al 2019: al primo posto troviamo Castiadas, in Sardegna (+264,5% di compravendite), seguita da Pantelleria, in Sicilia (+112,8%) e dalla ligure Portofino (+130%), dalla pugliese Rodi Garganico (+112,8%) e dalla lucana Maratea (+108%). 

I prezzi top per l’acquisto di un’abitazione nuova o ristrutturata riguardano come sempre località che attirano sempre più la domanda estera. Al primo posto in assoluto, come detto, c’è Portofino, dove i prezzi medi nel primo semestre 2024 si attestano a 19.450 euro al mq, e Porto Cervo, con prezzi medi pari a 19.375 euro al mq e valori fino 27mila euro al mq per le ville di pregio. 

Tra le mete esclusive, con prezzi medi superiori a 9mila euro al mq, ci sono anche Porto Rotondo con 12.050 euro al mq (punte di 18.500 euro al mq), Capri con 10.150 euro al mq (punte di 14.700 euro al mq), Santa Margherita Ligure con 9.875 euro al mq (punte di 15mila euro al mq) e Forte dei Marmi con 9.800 euro al mq (punte di 15.200 euro al mq). 

Ma in Italia ci sono anche località più “accessibili”. Sotto i 4mila euro/mq, ad esempio, si può acquistare un’abitazione a Lignano Sabbiadoro (3900 euro al mq), Chiavari (3.825 euro al mq), Villasimius (3.750 euro al mq), per arrivare alle più economiche Gallipoli (2.200 euro al mq), Otranto (2.310 euro al mq) e San Vito Lo Capo (2.200 euro al mq).