Il mercato immobiliare italiano del 2023: calo delle compravendite e dei mutui

Lo rileva l’ultimo Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN). La regione nella quale sono stati scambiati più immobili rimane la Lombardia, con il 19,52 % del totale rispetto all’intero territorio nazionale. Seguono il Piemonte con il 9,29% e il Veneto con il 9,11%

giovedì 16 maggio 2024 - Redazione Build News

Nel 2023 continua il calo delle compravendite degli immobili abitativi: passate da 589.486 del 2022 a 547.838 nel 2023 (accentuandosi ulteriormente il calo registrato dal 2021, quando si erano concluse 628.137 transazioni) segnando quindi una diminuzione complessiva del 7%.

Lo rileva l’ultimo Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN) 2023, che registra come il calo delle compravendite di prima casa nel 2023 rispetto al 2022 è del 10% per acquisti da privati e del 22,5% per acquisti da impresa, mentre si riscontra una sofferenza minore nel comparto delle seconde case: il calo tra il 2023 e 2022 è stato del 2,4% nell’acquisto tra privati e del 2,7% nell’acquisto da impresa. Raffrontando i dati relativi ai due semestri del 2023, si registra in Italia un leggero aumento delle vendite nel corso del secondo semestre, pari al +3,29%, con una punta del + 10 % nelle Marche, +9,69% nel Trentino Alto Adige, +9,58% in Basilicata e +9,3% in Sardegna.

Restano al Nord i maggiori volumi di scambio: la regione nella quale sono stati scambiati più immobili rimane la Lombardia, con il 19,52 % del totale rispetto all’intero territorio nazionale. Seguono il Piemonte con il 9,29% e il Veneto con il 9,11%. La fascia d’età in cui viene maggiormente effettuato l’acquisto di fabbricati si conferma quella tra 18-35 anni, con una percentuale nel 2023 pari al 26,67% delle transazioni (in calo rispetto al 2022, anno in cui aveva registrato il 28,57% delle contrattazioni). Il 50,8% degli immobili abitativi è stato acquistato con l’agevolazione prima casa (anche questa percentuale è in calo rispetto sia al 2022, anno in cui il 53,12% degli immobili era stato acquistato con l’agevolazione prima casa, sia al 2021, anno in cui la percentuale si assestava sul 56,05%). Anche nel 2023 è confermato che le compravendite di immobili abitativi effettuate da privati sono maggiori rispetto alle vendite effettuate dalle imprese.

Esaurito l’effetto rimbalzo successivo al blocco forzato del 2020, l’attività economica ha risentito pesantemente sia delle conseguenze degli eventi bellici che hanno preso il via in Ucraina all’inizio del 2022 e non hanno visto la fine nel periodo esaminato, sia del verticale innalzamento dei costi in generale, e di quelli nell’ambito dell’attività edilizia in particolare, oltre che dell’impennata dei tassi dei mutui, normalmente utilizzati dai ceti medi per far fronte all’acquisto di immobili.

I prezzi

Nel 2023 il valore medio di scambio delle case si assesta sui 154.416 in riduzione rispetto ai 158.074 del 2022 e ai 155.118 del 2021. Nel secondo semestre del 2023, il valore (mediano) degli immobili abitativi acquistati da privati con agevolazione prima casa è sceso a €113.000 rispetto ai €115.000 dei precedenti anni 2021 e 2022. Al contrario, gli immobili acquistati da imprese hanno mostrato un incremento significativo nel valore, salendo a €265.000, rispetto ai €235.000 del 2022. La maggior parte degli immobili acquistati da privati con l'agevolazione prima casa ha un valore inferiore a €99.000 (43,77%), mentre solo lo 0,34% supera il milione di euro. Per gli acquisti da imprese, il 27,82% si colloca nella fascia tra €200.000 e €299.999.

Il mercato delle seconde case mostra che la maggior parte dei valori rimane sotto €99.000. L'interesse per immobili di lusso rimane elevato, con 7.772 transazioni oltre il milione di euro nel 2023, nonostante una leggera diminuzione rispetto al 2022 (erano 7.960 nel 2022). Di questi 4.815 sono immobili abitativi, di cui 3.691 acquistati come seconda casa.

Si tratta prevalentemente di immobili acquistati da imprese che ne hanno curato direttamente la costruzione o la ristrutturazione (2.526), numeri in leggero calo rispetto all’anno precedente.

Infine, nell’intero 2023 sono stati trasferiti 38.162 terreni edificabili (rispetto ai 40.804 nel 2022, ai 42.950 nel 2021 e ai 31.218 terreni edificabili del 2020), dei quali il 56,54% con un valore inferiore a 19.999 euro confermando così un trend decrescente degli ultimi anni, in sintonia con le nuove politiche abitative diffuse sui territori italiani.

I terreni agricoli oggetto di contrattazione sono stati 178.332 (inferiori rispetti ai 184.378 del 2022 ed ai 181.303 del 2021) e la maggioranza degli stessi (il 57,50%) ha fatto registrare un valore inferiore a 9.999 euro.

Mutui

Il 2023 vede un fortissimo calo dei mutui, come già ampiamente previsto a margine delle rilevazioni fatte nel rapporto 2022, pari ad una flessione del 26%, che porta il dato a valori perfino inferiori a quelli pre-pandemia. Sono stati 322.098 i finanziamenti nel 2023, a fronte di oltre 435.174 nel 2022 e 386.000 nel 2019. Significativo appare anche il trend negativo del secondo semestre rispetto al primo che segna un -3%. Unica eccezione è l’area del Nord-Est, che segna un trend positivo nel secondo semestre rispetto al primo.

Nel corso del 2023 sono stati particolarmente penalizzati i mutui sotto i 50.000 euro e quelli sopra i 350.000 euro, a dimostrazione nel primo caso della rinuncia da parte di determinate fasce di popolazione di ceto medio basso ad acquistare tramite finanziamento, e nel secondo caso della evidente difficoltà del ceto medio, stante sempre l’aumento dei tassi, a sostenere il peso delle rate crescenti.

Analogo andamento può osservarsi anche alla luce del capitale complessivo erogato dagli Istituti di Credito per i finanziamenti ipotecari che nel 2023 è diminuito di oltre il 25%, passando dai quasi 71 miliardi di euro erogati nel 2022 (già in riduzione rispetto al 2021) ai poco più di 53 miliardi euro del 2023. Tale dato appare ancor più significativo se letto in combinazione con quelli sulle tipologie dei finanziamenti, dai quali emerge che le operazioni di surroga hanno inciso per solo il 4% del totale dei mutui concessi. L’unico trend positivo dell’anno si registra sulla popolazione di età compresa tra i 18 ed i 35 anni, segno che le politiche di sostegno fiscale ai mutui per gli “under36” hanno effettivamente funzionato.

Infine, nel 2023 è la Lombardia la regione a primeggiare nelle erogazione di mutui, seguita dal Friuli Venezia Giulia. Al terzo posto sale la Valle d’Aosta, che supera di poco l’Emilia-Romagna. Si assesta in coda la regione Calabria.