MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE 

DECRETO 8 marzo 2024 

Aggiornamento dei coefficienti, per l'anno 2024, per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D ai fini del calcolo dell'imposta municipale propria (IMU) e dell'imposta immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi). (24A02636) (GU Serie Generale n.120 del 24-05-2024) 

IL DIRETTORE GENERALE DELLE FINANZE 

 Visto l'art. 1, comma 738 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 il quale stabilisce che, a decorrere dall'anno 2020, l'imposta unica comunale (IUC) di cui all'art. 1, comma 639, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, è abolita, con conseguente eliminazione del tributo per i servizi indivisibili (TASI) e che l'imposta municipale propria (IMU) è disciplinata dalle disposizioni di cui ai commi da 739 a 783 del medesimo art. 1; Visto il comma 745 dell'art. 1 della legge n. 160 del 2019 il quale dispone che la base imponibile dell'IMU è costituita dal valore degli immobili; Visto il successivo comma 746 a norma del quale per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino al momento della richiesta dell'attribuzione della rendita il valore è determinato, alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione, secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3, dell'art. 7, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, applicando i coefficienti ivi previsti, da aggiornare con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze;

Visto l'art. 38 del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 dicembre 2019, n. 157, il quale prevede a decorrere dall'anno 2020 l'istituzione dell'imposta immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi) in sostituzione di ogni altra imposizione immobiliare locale ordinaria sugli stessi manufatti; Visto il comma 1 del medesimo art. 38, il quale stabilisce che per piattaforma marina si intende la piattaforma con struttura emersa destinata alla coltivazione di idrocarburi e sita entro i limiti del mare territoriale come individuato dall'art. 2 del Codice della navigazione; 

 Visto il successivo comma 2, che determina la base imponibile in misura pari al valore calcolato ai sensi dell'art. 5, comma 3, del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, richiamato dall'art. 13, comma 3, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in virtu' del quale per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all'anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, il valore è determinato, alla data di inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione, secondo i criteri stabiliti nel penultimo periodo del comma 3, dell'art. 7 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, applicando i coefficienti aggiornati con decreto del «Ministro delle finanze»; 

 Visto il comma 782 dell'art. 1 della legge n. 160 del 2019, in base al quale restano ferme le disposizioni recate dall'art. 1, comma 728, della legge 27 dicembre 2017, n. 205, nonché' dall'art. 38 del decreto-legge n. 124 del 2019, in ordine al quale il rinvio al citato art. 13 del decreto-legge n. 201 del 2011 deve intendersi riferito alle disposizioni della legge sulla riforma dell'IMU;

Considerato che il citato art. 13, comma 3 del decreto-legge n. 201 del 2011 deve intendersi riferito al comma 746 della legge n. 160 del 2019 che ha definito il valore della base imponibile dei fabbricati classificati nel gruppo D;

Visto il decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, recante norme generali sull'ordinamento del lavoro alle dipendenze delle amministrazioni pubbliche; Considerato che occorre aggiornare i coefficienti indicati nell'art. 1, comma 746, della legge n. 160 del 2019, ai fini dell'applicazione dell'IMU e dell'IMPi dovute per l'anno 2024; Tenuto conto dei dati risultanti all'ISTAT sull'andamento del costo di costruzione di un capannone; 

Decreta: 

Art. 1 

Aggiornamento dei coefficienti per i fabbricati a valore contabile 

 1. Agli effetti dell'applicazione dell'imposta municipale propria (IMU) e dell'imposta immobiliare sulle piattaforme marine (IMPi) dovute per l'anno 2024, per la determinazione del valore dei fabbricati di cui all'art. 1, comma 746 della legge 27 dicembre 2019, n. 160, i coefficienti di aggiornamento sono stabiliti nelle seguenti misure:  

===================================================================== |                Anno | Coefficiente | Anno | Coefficiente | +========+========================+========+========================+ 

| 2024 | 1,02 |             2002 |         1,76 | 

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2023 | 1,04             | 2001 |         1,80 | 

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2022 | 1,17             | 2000 |         1,86 |

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2021 | 1,21             | 1999 |         1,89 | 

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2020 | 1,22             | 1998 |         1,92 | 

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2019 | 1,22             | 1997 |         1,96 | 

+--------+------------------------+--------+------------------------+ 

| 2018 | 1,24            | 1996 |          2,03 |

Prezzi in aumento e poche nuove costruzioni: il rapporto sull'abitare 2024 rivela un gap di 2.000€ al mq tra nuovo e usato

Mercato residenziale. Secondo il Rapporto sull’Abitare 2024 di Scenari Immobiliari, meno cantieri (quasi tutti in periferia) ma crescono i prezzi. Il gap di valore con il costruito sfiora i 2mila euro al mq

• di Laura Cavestri 23 maggio 2024 Il Sole 24 Ore
  
• Residenziale

Un’abitazione nuova, nelle principali città italiane, vale in media quasi il 40% in più di una usata (esattamente il +37,5 per cento). Significa, sempre mediamente, che il nuovo vale quasi 2mila euro al mq in più (1.850 euro) del già costruito. Il problema è che di nuovo continua ad essercene troppo poco: nelle undici città prese a campione, tra quest’anno e parte del prossimo, sono attese sul mercato 25mila nuove abitazioni. E i ritardi accumulati con la pandemia, i tassi alti, i costi cresciuti (che riducono i margini dei costruttori), uniti al crollo dei mutui e alla normativa sulle costruzioni – recentemente interpretata (a Milano) in chiave più restrittiva – non stimoleranno un’accelerazione dell’offerta. Soprattutto l’offerta di residenzialità nuova a prezzi accessibili di cui proprio nelle città c’è più bisogno.

A fotografare lo scollamento tra le esigenze abitative delle famiglie, l’offerta a disposizione e la sua localizzazione è l’ultimo “Rapporto sull’Abitare 2024”, che sarà illustrato giovedì, a Milano, da Scenari Immobiliari, in collaborazione con Abitare.Co, al Forum dell’Abitare.

«Si stima – spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – che nel corso del 2024, le compravendite residenziali possano tornare a crescere (+1,4% circa e 720mila compravendite complessive, di cui 50mila nuove abitazioni) e i valori cresceranno, complessivamente, del 2% (ma per il nuovo l’incremento dovrebbe raggiungere il 3,2 per cento). Nel 2024, si attendono, complessivamente 50mila nuove case (il 16,7% in meno del 2023,erano state 74mila nel 2022). Che però, sulla torta complessiva delle compravendite residenziali, peseranno per appena il 7% (meno dell’8% dell’anno scorso). Hanno pesato i ritardi post covid, i costi dei materiali e di costruzione e il superbonus che ha distolto l’attenzione di imprese e costruttori».

«Milano e il suo hinterland – ha dichiarato Giuseppe Crupi , ceo di Abitare Co – consolidano il ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che dalla seconda metà del 2023, sta e rallentando, o addirittura fermando, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città , con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo».

Il mercato immobiliare italiano del 2023: calo delle compravendite e dei mutui

Lo rileva l’ultimo Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN). La regione nella quale sono stati scambiati più immobili rimane la Lombardia, con il 19,52 % del totale rispetto all’intero territorio nazionale. Seguono il Piemonte con il 9,29% e il Veneto con il 9,11%

giovedì 16 maggio 2024 - Redazione Build News

Nel 2023 continua il calo delle compravendite degli immobili abitativi: passate da 589.486 del 2022 a 547.838 nel 2023 (accentuandosi ulteriormente il calo registrato dal 2021, quando si erano concluse 628.137 transazioni) segnando quindi una diminuzione complessiva del 7%.

Lo rileva l’ultimo Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN) 2023, che registra come il calo delle compravendite di prima casa nel 2023 rispetto al 2022 è del 10% per acquisti da privati e del 22,5% per acquisti da impresa, mentre si riscontra una sofferenza minore nel comparto delle seconde case: il calo tra il 2023 e 2022 è stato del 2,4% nell’acquisto tra privati e del 2,7% nell’acquisto da impresa. Raffrontando i dati relativi ai due semestri del 2023, si registra in Italia un leggero aumento delle vendite nel corso del secondo semestre, pari al +3,29%, con una punta del + 10 % nelle Marche, +9,69% nel Trentino Alto Adige, +9,58% in Basilicata e +9,3% in Sardegna.

Restano al Nord i maggiori volumi di scambio: la regione nella quale sono stati scambiati più immobili rimane la Lombardia, con il 19,52 % del totale rispetto all’intero territorio nazionale. Seguono il Piemonte con il 9,29% e il Veneto con il 9,11%. La fascia d’età in cui viene maggiormente effettuato l’acquisto di fabbricati si conferma quella tra 18-35 anni, con una percentuale nel 2023 pari al 26,67% delle transazioni (in calo rispetto al 2022, anno in cui aveva registrato il 28,57% delle contrattazioni). Il 50,8% degli immobili abitativi è stato acquistato con l’agevolazione prima casa (anche questa percentuale è in calo rispetto sia al 2022, anno in cui il 53,12% degli immobili era stato acquistato con l’agevolazione prima casa, sia al 2021, anno in cui la percentuale si assestava sul 56,05%). Anche nel 2023 è confermato che le compravendite di immobili abitativi effettuate da privati sono maggiori rispetto alle vendite effettuate dalle imprese.

Esaurito l’effetto rimbalzo successivo al blocco forzato del 2020, l’attività economica ha risentito pesantemente sia delle conseguenze degli eventi bellici che hanno preso il via in Ucraina all’inizio del 2022 e non hanno visto la fine nel periodo esaminato, sia del verticale innalzamento dei costi in generale, e di quelli nell’ambito dell’attività edilizia in particolare, oltre che dell’impennata dei tassi dei mutui, normalmente utilizzati dai ceti medi per far fronte all’acquisto di immobili.

I prezzi

Nel 2023 il valore medio di scambio delle case si assesta sui 154.416 in riduzione rispetto ai 158.074 del 2022 e ai 155.118 del 2021. Nel secondo semestre del 2023, il valore (mediano) degli immobili abitativi acquistati da privati con agevolazione prima casa è sceso a €113.000 rispetto ai €115.000 dei precedenti anni 2021 e 2022. Al contrario, gli immobili acquistati da imprese hanno mostrato un incremento significativo nel valore, salendo a €265.000, rispetto ai €235.000 del 2022. La maggior parte degli immobili acquistati da privati con l'agevolazione prima casa ha un valore inferiore a €99.000 (43,77%), mentre solo lo 0,34% supera il milione di euro. Per gli acquisti da imprese, il 27,82% si colloca nella fascia tra €200.000 e €299.999.

Il mercato delle seconde case mostra che la maggior parte dei valori rimane sotto €99.000. L'interesse per immobili di lusso rimane elevato, con 7.772 transazioni oltre il milione di euro nel 2023, nonostante una leggera diminuzione rispetto al 2022 (erano 7.960 nel 2022). Di questi 4.815 sono immobili abitativi, di cui 3.691 acquistati come seconda casa.

Si tratta prevalentemente di immobili acquistati da imprese che ne hanno curato direttamente la costruzione o la ristrutturazione (2.526), numeri in leggero calo rispetto all’anno precedente.

Infine, nell’intero 2023 sono stati trasferiti 38.162 terreni edificabili (rispetto ai 40.804 nel 2022, ai 42.950 nel 2021 e ai 31.218 terreni edificabili del 2020), dei quali il 56,54% con un valore inferiore a 19.999 euro confermando così un trend decrescente degli ultimi anni, in sintonia con le nuove politiche abitative diffuse sui territori italiani.

I terreni agricoli oggetto di contrattazione sono stati 178.332 (inferiori rispetti ai 184.378 del 2022 ed ai 181.303 del 2021) e la maggioranza degli stessi (il 57,50%) ha fatto registrare un valore inferiore a 9.999 euro.

Mutui

Il 2023 vede un fortissimo calo dei mutui, come già ampiamente previsto a margine delle rilevazioni fatte nel rapporto 2022, pari ad una flessione del 26%, che porta il dato a valori perfino inferiori a quelli pre-pandemia. Sono stati 322.098 i finanziamenti nel 2023, a fronte di oltre 435.174 nel 2022 e 386.000 nel 2019. Significativo appare anche il trend negativo del secondo semestre rispetto al primo che segna un -3%. Unica eccezione è l’area del Nord-Est, che segna un trend positivo nel secondo semestre rispetto al primo.

Nel corso del 2023 sono stati particolarmente penalizzati i mutui sotto i 50.000 euro e quelli sopra i 350.000 euro, a dimostrazione nel primo caso della rinuncia da parte di determinate fasce di popolazione di ceto medio basso ad acquistare tramite finanziamento, e nel secondo caso della evidente difficoltà del ceto medio, stante sempre l’aumento dei tassi, a sostenere il peso delle rate crescenti.

Analogo andamento può osservarsi anche alla luce del capitale complessivo erogato dagli Istituti di Credito per i finanziamenti ipotecari che nel 2023 è diminuito di oltre il 25%, passando dai quasi 71 miliardi di euro erogati nel 2022 (già in riduzione rispetto al 2021) ai poco più di 53 miliardi euro del 2023. Tale dato appare ancor più significativo se letto in combinazione con quelli sulle tipologie dei finanziamenti, dai quali emerge che le operazioni di surroga hanno inciso per solo il 4% del totale dei mutui concessi. L’unico trend positivo dell’anno si registra sulla popolazione di età compresa tra i 18 ed i 35 anni, segno che le politiche di sostegno fiscale ai mutui per gli “under36” hanno effettivamente funzionato.

Infine, nel 2023 è la Lombardia la regione a primeggiare nelle erogazione di mutui, seguita dal Friuli Venezia Giulia. Al terzo posto sale la Valle d’Aosta, che supera di poco l’Emilia-Romagna. Si assesta in coda la regione Calabria.

Assicura la Tua Sicurezza: Clausola Sospensiva per Verificare lo Stato Legittimo dell'Immobile

 

Clausola sospensiva per verificare Stato Legittimo dell’immobile Carlo Pagliai 27/02/2024

Condizionare la conclusione dell’affare e compravendita immobiliare all’accertamento della regolarità dell’immobile fornisce maggiore sicurezza

A molti operatori non piacerà questa idea, ma chi se ne frega della loro opinione: continuo a ricevere commenti e lamentele di persone che si sono sentite truffate nell’acquisto di immobili affetti da irregolarità edilizie, scoperte dopo l’atto notarile.

Per come è impostato l’attuale groviglio normativo e i capziosi gradi di tutele offerte per venditori e compratori, non restano altre strade: formulare proposte irrevocabili di acquisto e stipulare preliminari di vendita la cui validità rimaste sospesa fintanto non sia stata accertata da entrambe le parti la piena regolarità dell’immobile.

La soluzione è semplice: inserire in questi contratti preliminari o proposte una clausola sospensiva con cui condizionare la validità delle promesse di vendita alla verifica dello Stato Legittimo dell’immobile entro le relative tolleranze edilizie, obbligo peraltro già imposto per lo svolgimento dei successivi atti di trasferimento immobiliare ai sensi dell’articolo 34-bis comma 3 D.P.R. 380/01. Consiglio comunque di far verificare lo Stato Legittimo (anche) dal Tecnico della parte promittente l’acquisto, anche se comporta pagare la sua discreta parcella, ma vi assicuro che sono soldi ben spesi per prevenire lunghi contenziosi immobiliari.

L’effetto giuridico conseguente è di differire in avanti anche la formazione dell’affare “commerciale”, che non può considerarsi concluso fintanto non sia accertata la regolarità urbanistico-edilizia dai Tecnici incaricati (meglio se disgiuntamente da ambo le parti); salvo altre condizioni particolari come richieste di mutuo ipotecario, a quel punto è superato lo scoglio principale per stipulare il rogito definitivo di compravendita.

In sostanza l’esistenza dell’affare, inteso come accordo di vendita con reciproche prestazioni corrispettive, si configurerebbe per la prima volta con l’accertamento della regolarità dell’immobile: si prende così una condizione obbligatoria imposta dal D.L. 76/2020 nel Testo Unico edilizia per compravendite e pratiche edilizie, e se ne anticipa il suo ingresso nella trattativa già nelle fasi precontrattuali, di negoziazione e di stipula per contratti ad effetti obbligatori. E suggerisco di imporre con forza e tassativamente questa condizioni, soprattutto da parte dei promittenti l’acquisto.

Basta usare il buonsenso: visto che l’obbligo di attestare il rispetto delle tolleranze e Stato Legittimo esiste col T.U.E, tanto vale anticiparlo e affrontarlo piuttosto di scoprire prima, durante o dopo l’atto notarile di compravendita irregolarità edilizie.

E a maggior ragione consiglio l’inserimento di queste clausole sospensive sotto ogni profilo di affare coerentemente con la disposizione dell’articolo 34-bis comma 3 D.P.R. 380/01, la quale ne prevede l’obbligo di verifica ma non prevede sanzioni, precetti e conseguenze in caso di mancato rispetto: ciò significa che in caso di problematiche e contenziosi sarà il giudice a dover valutare caso per caso, situazione ideale per profilarsi un enorme contenzioso, a cui tra qualche anno il legislatore dovrà mettere mano introducendo quei contrappesi. D’altronde in Italia le norme “bianche” sono come inesistenti, molti operatori mi hanno risposto con totale sfacciataggine che “non essendoci sanzione, non succede nulla”: così costoro andranno poco lontano.

Si rammenta ancora che tale obbligo di attestazione regolarità immobiliare, per come è scritta genericamente la norma nel T.U.E., non trova limitazioni o attribuzione di responsabilità verso un particolare soggetto e pertanto è applicabile a tutti i soggetti coinvolti nell’atto di alienazione immobiliare; e anche in questo caso, vedremo come si orienterà la giurisprudenza tra qualche anno, basterà pazientare.

Facendo diversamente, soprattutto il promittente acquirente, si aprono gli scenari di rischio contenzioso con margini di incertezza perchè si intersecano profili civilistici con quelli di tipo amministrativo urbanistico, difficile da gestire in sede di contenziosi. E’ consigliato ai soggetti promittenti l’acquisto di segnalare formalmente al Comune le presunte irregolarità edilizie: una volta accertate dalla P.A. con ordinanza di rimessa in pristino, in tribunale ci vanno con argomenti rafforzati.

Di converso, il differimento in avanti dell’avvenuta formazione dell’affare non sarà a vantaggio di qualche operatore del settore, ma quanto meno tra parti venditrici e acquirenti si avrà l’indiscutibile vantaggio di prevenire ed evitare contenziosi immobiliari caratterizzati da incertezza e durata notevole.

In un paese ad alto grado di irregolarità immobiliare forse è il caso di parcheggiare la buona fede e adottare adeguate cautele preventive, senza che sia il legislatore a dover prevenirle tutte.

Stato Legittimo immobili deriva da norme e titoli edilizi già prima del D.L. 76/2020 Carlo Pagliai 22/09/2023

Verifica obbligatoria della conformità immobiliare introdotta nel 2020 era comunque vigente alla sua introduzione nella normativa

Dal 17 luglio 2020, cioè all’entrata in vigore del Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020, è stato introdotto nell’articolo 9-bis Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01 un ulteriore comma 1-bis: la definizione di Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Contemporaneamente è stato sostituito e coordinato con esso il regime delle tolleranze edilizie rispetto allo Stato Legittimo, nell’articolo 34-bis T.U.E.
Quest’ultimo dispone al terzo comma l‘obbligo di effettuare una verifica delle tolleranze edilizie negli atti di trasferimento tra vivi (es. compravendita) e nelle pratiche edilizie, comparando lo stato attuale ed effettivo dell’immobile a quanto risultante nello Stato Legittimo.

In definitiva, un vero “check-up” preventivo per capire se l’immobile sia pulito da irregolarità edilizie di ogni tipo. Per comprendere meglio, la definizione di Stato Legittimo contenuta nell’articolo 9-bis comma 1-bid DPR 380/01 stabilisce che:

“Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare e’ quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo e’ quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresi’ nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

Indice

• Stato Legittimo immobile, quali motivi hanno portato ad inserirlo?

• Regime edificatorio dalla L. 1150/42 in poi

• Il regime di Stato Legittimo ante ’67 e post ’67.