Maxi Tassa del 26% sul Capital Gain

Le Nuove Regole per la Vendita di Immobili Ristrutturati con Superbonus entro i 10 Anni

Dal 2024 scattata la tassa per chi vende immobile ristrutturato con Superbonus da non più di 10 anni

Per coloro che vendono un immobile ristrutturato con il Superbonus 110 prima che passino 10 anni scatta la maxi tassa sulla plusvalenza. Previste però alcune eccezioni. 

Dallo scorso 1 gennaio è scattata la maxi tassa per chi vende un immobile ristrutturato usufruendo del Superbonus 110 prima dei 10 anni. La misura è stata pensata per scoraggiare le vendite speculative e fare in modo che le detrazioni fiscali vengano effettivamente utilizzate per migliorare l'efficienza energetica di case e appartamenti.

La stretta sul bonus edilizio da quest'anno non riguarda solo la detrazione per i lavori svolti nel 2024, che passa al 70%, ma anche la nuova imposta sul capital gain immobiliare, sul guadagno realizzato rispetto al valore di acquisto (la plusvalenza): in pratica chi venderà l'immobile ristrutturato usufruendo dell’incentivo edilizio prima dei 10 anni dovrà pagare una tassa del 26% su tutto il guadagno realizzato rispetto al valore di acquisto. Sono previste alcune eccezioni, che riguardano per esempio gli immobili ereditati, per successione o donazione, e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

La plusvalenza, ricorda il Corriere della Sera, è pari alla differenza tra il corrispettivo percepito per la vendita ed il prezzo di acquisto (o costo di costruzione) aumentato di ogni altra spesa inerente l’immobile ceduto.

Si ricorda che in caso di vendita degli immobili oggetto di lavori, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, ai fini del calcolo della plusvalenza (costi di acquisto o costo di costruzione-prezzo di vendita) il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Se si è beneficiato della cessione del credito o dello sconto in fattura, e quindi non si è sostenuto, in tutto o in parte, alcun esborso economico, non si tiene conto tra i costi delle spese beneficiate dal Superbonus del 110% solo se gli interventi si sono conclusi da non più di 5 anni all'atto della cessione. Invece se questo termine è trascorso le spese vengono conteggiate al 50% sempre entro il limite dei 10 anni precedenti la cessione.

In caso di detrazione nella dichiarazione dei redditi, invece, tutte le spese possono essere prese in considerazione. È previsto poi che per gli immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sia rivalutato in base alla variazione dell’indice Istat. Alle plusvalenze, ricorda ancora il Corriere della Sera, si applica, a scelta del contribuente, l’imposta sostitutiva del 26% o le aliquote progressive Irpef, in genere meno convenienti.

In pratica per gl’immobili riqualificati oggetto di vendita:

• tassa del 26% sulla plusvalenza se venduto prima di 10 anni dalla riqualificazione
• rivalutazione ISTAT del valore iniziale se ristrutturato da almeno 5 anni
• al valore iniziale si possono aggiungere il 50 % delle spese sostenute se trascorsi almeno 5 anni
• Se invece della cessione credito o dello sconto in fattura la spesa è tenuta in detrazione nella dichiarazione redditi tutte le spese si possono aggiungere al valore iniziale e se riqualificato da almeno 5 anni si può aggiungere anche l’aumento ISTAT
• al posto dell’imposta sostitutiva della plusvalenza si può optare anche secondo aliquote progressive IRPEF (da valutare la convenienza e lo scaglione di reddito in cui si trova il venditore)