Direttiva case green, Sanvito (Unioncasa): “Sono necessari incentivi adeguati e un cronoprogramma solido”

Si torna a parlare della cosiddetta direttiva europea sulle case green, che è entrata in vigore lo scorso 28 maggio. Entro gennaio 2026 l’Italia dovrà aver predisposto un piano di rinnovamento degli edifici che abbia come obiettivo le emissioni zero entro il 2050 e che preveda i passaggi obbligatori stabiliti dalla norma. Una vera e propria corsa contro il tempo. Ad oggi, quali sono i rischi principali legati all’attuazione del provvedimento? Secondo Flavio Sanvito, presidente nazionale di Unioncasa, sono quelli che “derivano dall’assenza di un cronoprogramma solido, supportato da incentivi adeguati e facilmente accessibili”. Ma ce ne sono altri. Vediamo meglio cosa è stato spiegato a idealista/news all’indomani dell’incontro al Parlamento europeo con la presidente Roberta Metsola e l’onorevole Letizia Moratti. Lo scorso 5 marzo Unioncasa ha incontrato al Parlamento europeo la presidente Roberta Metsola e l’onorevole Letizia Moratti. Un incontro importante per voi? “Unioncasa ha accolto con favore l’invito del Ppe e, in particolare, dell’europarlamentare Letizia Moratti, figura chiave nella Commissione che si occupa della direttiva case green, poiché ci ha offerto una formale opportunità per esprimere la posizione della nostra associazione e - più concretamente - i dubbi e le preoccupazioni di un’ampia fascia di proprietari immobiliari. Questi ultimi avvertono infatti una crescente pressione nel dover intervenire sui propri immobili”. Nel corso dell’incontro cosa è stato sottolineato da Unioncasa? “Abbiamo sottolineato come i tempi ristretti per adeguare gli immobili, soprattutto quelli appartenenti alle classi energetiche meno efficienti, con la minaccia di non poterli più vendere o affittare, stia generando timori significativi. Questi timori potrebbero avere ripercussioni negative sul mercato immobiliare, già provato da diverse sfide.Non deve essere percepita come un’imposizione a cui adeguarsi frettolosamente, ma come un percorso necessario che deve essere gestito tenendo conto delle peculiarità di ogni nazione. È fondamentale dare maggiore autonomia ai singoli Stati membri per effettuare valutazioni territoriali specifiche e per evitare di perseguire un risultato in modo affrettato, il che potrebbe rivelarsi dannoso se mal gestito. L’esperienza del superbonus 110% è un esempio emblematico. La mancanza di una distribuzione temporale adeguata ha portato a una corsa all’accaparramento dei fondi, all’aumento dei prezzi dei materiali e dei costi di ristrutturazione e, di conseguenza, a una inefficiente allocazione delle risorse. Abbiamo dilapidato 200 miliardi per migliorare solo una piccola percentuale del patrimonio immobiliare, circa il 5%, in molti casi nemmeno quello più energivoro. Pertanto, la prima scadenza del 31 dicembre 2025, che impone ai governi dei singoli Stati membri di presentare un piano, rappresenta già una sfida significativa da prorogare, dati i ritardi e le idee ancora poco chiare sul da farsi. A ciò si aggiungono le problematiche locali, come ad esempio le difficoltà a Milano con il ‘Salva Casa’, e le numerose deroghe che dovranno essere concesse per immobili di pregio storico-architettonico, che non possono essere adeguati senza comprometterne il valore e l’originalità. Oltre ai timori generalizzati dei proprietari, abbiamo evidenziato l’impatto sociale della direttiva, con il rischio di un aumento delle disuguaglianze e la difficoltà per le fasce più deboli di adeguare la propria abitazione. Abbiamo sottolineato la necessità di una ‘giustizia climatica’, affinché la transizione ecologica sia equa e non gravi in modo sproporzionato sui meno abbienti. Infine, abbiamo posto l’accento sulle criticità tecniche e burocratiche, come la complessità delle procedure e la mancanza di standard uniformi a livello europeo, ribadendo l’importanza di un dialogo costante con gli operatori del settore per definire soluzioni efficaci e sostenibili”. Quali sono, a vostro avviso, i rischi legati all’attuazione della cosiddetta direttiva sulle case green? "I rischi principali, come già accennato, derivano dall’assenza di un cronoprogramma solido, supportato da incentivi adeguati e facilmente accessibili. Dobbiamo imparare dagli errori del superbonus e assolutamente evitare di non ripeterli nell’interesse di tutti. Un altro rischio significativo è la creazione di uno squilibrio nel mercato immobiliare, con un potenziale crollo dei valori degli immobili in classe G e F a vantaggio di quelli in classi energetiche superiori. Anche questo effetto colpirebbe duramente le fasce più deboli della popolazione, favorendo la speculazione immobiliare, con operatori che potrebbero acquistare a basso prezzo immobili da ristrutturare per poi rivenderli con ampi margini di guadagno. Non dobbiamo poi dimenticare che molti interventi di efficientamento energetico richiedono che l’alloggio sia libero, il che crea problemi sia abitativi per i proprietari che si trovano senza casa durante i lavori, sia per i contratti di locazione in essere. Inoltre, come detto, la direttiva presenta rischi specifici per il patrimonio storico-artistico italiano. Molti edifici di pregio non possono essere adeguati agli standard energetici senza comprometterne l’integrità e il valore storico-culturale. È fondamentale prevedere deroghe e soluzioni alternative per preservare questo patrimonio unico. Infine, esiste il rischio di una crisi nel settore delle costruzioni. La mancanza di pianificazione e di incentivi adeguati potrebbe portare, dopo un’esuberante richiesta di prestazioni (come nel caso del superbonus), alla perdita di posti di lavoro stabili e alla chiusura di imprese, soprattutto tra le piccole e medie imprese che rappresentano la spina dorsale del settore. A questo si aggiunge il problema del reperimento dei materiali, che potrebbe diventare critico in caso di una domanda improvvisa e massiccia”. Quali sono le vostre proposte per l’attuazione della direttiva? “Le nostre proposte si basano sulla necessità di un approccio condiviso e pianificato. È fondamentale coinvolgere le parti sociali e gli stakeholder in un dialogo costruttivo per definire un piano di attuazione pluriennale, distribuito su un orizzonte temporale di almeno dieci anni, anziché su poche annualità. Questo permetterebbe di realizzare gli adeguamenti in modo graduale, senza creare contraccolpi negativi sul mercato e sulla società. Se vogliamo trarre un insegnamento da un settore simile, basta osservare come l’ansia di raggiungere gli obiettivi green nel settore automobilistico stia mettendo in difficoltà i produttori europei di auto, a fronte di una transizione frettolosa verso un’auto elettrica che non è ancora pienamente matura e che presenta criticità legate alla dipendenza da risorse e manodopera provenienti dalla Cina. Un’iniziativa definita come irreversibile su cui invece oggi si stanno presentando tanti ripensamenti e addirittura prendendo in considerazione l’abbandono di tutta la programmazione prevista. Dobbiamo evitare di ripetere lo stesso errore nel settore immobiliare. Le nostre proposte specifiche includono: Incentivi mirati e modulati È essenziale prevedere incentivi mirati e modulati in base al reddito dei proprietari e alle caratteristiche degli immobili. Gli incentivi devono essere facilmente accessibili e realmente efficaci nel coprire una parte significativa dei costi di efficientamento. È necessario evitare meccanismi complessi e burocratici che scoraggiano i proprietari. Formazione e informazione Investire nella formazione e nell'informazione è cruciale. I proprietari, i tecnici e gli operatori del settore devono essere adeguatamente informati sulle tecnologie disponibili, sulle procedure da seguire e sui benefici dell'efficientamento energetico. Coinvolgimento degli enti locali Gli enti locali devono avere un ruolo centrale nella pianificazione e nell'attuazione delle misure. La loro conoscenza del territorio e delle esigenze locali è fondamentale per garantire un approccio efficace e personalizzato. Tutela del patrimonio storico-artistico È necessario prevedere deroghe e soluzioni alternative per gli immobili di pregio storico-architettonico, per preservare il nostro patrimonio culturale. Sostegno al settore delle costruzioni È fondamentale sostenere le imprese del settore delle costruzioni, soprattutto le piccole e medie imprese, attraverso misure di sostegno e formazione, per garantire la capacità di realizzare gli interventi di efficientamento energetico. In sintesi, è necessario ragionare su scelte che possono determinare sconvolgimenti irreversibili, pianificare gli interventi, stanziare risorse adeguate ed equamente distribuite, e guardare all’efficientamento anche in un’ottica di tecnologie in continua evoluzione”. L’attuale situazione geopolitica, con l’attenzione che adesso sembra essersi spostata sulle spese per il riarmo, potrebbe avere secondo voi delle ricadute sul percorso verso una transizione ecologica? "Assolutamente sì. La situazione geopolitica attuale, caratterizzata da conflitti e tensioni crescenti, e il conseguente aumento delle spese per il riarmo, rappresentano un rischio concreto per il percorso verso la transizione ecologica. Ho percepito una certa condivisione delle nostre idee e la consapevolezza che non ci si può più permettere di agire senza riflettere. Tuttavia, l’ambiente è importante, ma se poi si pensa di spendere ingenti somme in armamenti, mi sembra che ci sia una contraddizione di fondo. Mi permetta una battuta, ma non ho mai sentito parlare di bombe atomiche ‘green’… È evidente che alcune decisioni possono avere una valenza politica. Ma poi, che senso ha migliorare l’efficienza degli immobili europei quando sappiamo che la maggior parte dell'inquinamento è prodotto da Stati Uniti, Russia e Cina? A questo si aggiungono le discussioni sui dazi, che potrebbero avere un impatto devastante sul costo dei prodotti. L’Europa, continente meno ricco di materie prime, sarebbe tra i più colpiti e ancor più l’Italia. Esiste un rischio concreto di ‘effetto domino’, in cui la crisi geopolitica e le spese militari portano a una riduzione degli investimenti nella transizione ecologica, con conseguenze a lungo termine per l’ambiente e la società. È fondamentale evitare che la transizione ecologica diventi la ‘vittima sacrificale’ delle tensioni internazionali. In questo contesto, è più che mai necessaria una ‘diplomazia climatica’. L’Europa deve farsi portavoce di politiche attive contro l’inquinamento, portando avanti le sue idee e le sue iniziative, indipendentemente dalle decisioni di altri Stati. È fondamentale promuovere la cooperazione internazionale e la condivisione di tecnologie e risorse per la transizione ecologica, nonostante le tensioni geopolitiche. L’Europa deve assumere un ruolo di leadership nella promozione di un modello di sviluppo sostenibile a livello globale, dimostrando che è possibile conciliare la sicurezza con la tutela dell’ambiente”. Nello specifico, quali possono essere le ricadute della situazione geopolitica sulla transizione? “Le ricadute della situazione geopolitica sulla transizione ecologica possono essere di diversa natura e di entità significativa.Le risorse finanziarie destinate a progetti di efficientamento energetico, energie rinnovabili e mobilità sostenibile potrebbero essere dirottate verso le spese militari e la sicurezza. Inoltre, le tensioni internazionali possono ostacolare la cooperazione globale in materia di clima. La condivisione di tecnologie, la definizione di standard comuni e l’attuazione di accordi internazionali potrebbero essere compromesse dalla mancanza di fiducia e dalla competizione tra le nazioni. Le ricadute possono essere anche di natura politica. La transizione ecologica potrebbe essere percepita come un obiettivo meno prioritario rispetto alla sicurezza nazionale, e le politiche ambientali potrebbero essere indebolite o rimandate. L’entità di queste ricadute è difficile da quantificare con precisione, ma è chiaro che il rischio è elevato. Se non si interviene con decisione per proteggere e promuovere la transizione ecologica, le conseguenze per l’ambiente e per la società potrebbero essere gravi e durature. Non sono nella posizione di imporre scelte che giustamente vengono fatte da chi è preposto a legiferare, ma alzare la voce per cercare di tutelare chi da tali scelte può essere pesantemente penalizzato, questo sì. E i proprietari immobiliari rappresentano certo una categoria molto a rischio che va tutelata, perché la ricchezza di una nazione si misura anche dal valore del proprio patrimonio immobiliare”.

il 61% delle case è accessibile per chi ha i risparmi per un mutuo. La classifica delle città

Secondo Idealista, il 61,4% delle abitazioni pubblicate sul portale risulta accessibile alle famiglie italiane, in quanto rientra nei limiti di una rata mensile sostenibile di 844 euro, cifra considerata adeguata in base al reddito netto e ai risparmi necessari per ottenere un mutuo. Questo dato si riferisce al quarto trimestre del 2024. La situazione cambia sensibilmente nelle grandi città, dove l’accesso al mercato è più complesso. Per esempio, una famiglia media milanese può permettersi solo il 31% delle abitazioni disponibili sul mercato. In questo contesto, una famiglia che cerca di acquistare un trilocale a Milano avrebbe bisogno di disporre di 126 euro in più al mese per far fronte ai costi. Infatti, mentre la famiglia media può sostenere una rata di circa 1.380 euro, il mercato ne richiede mediamente 1.528, creando una differenza di 148 euro mensili per un tasso di sforzo del 33,2%. Tuttavia, Milano non è il capoluogo con l’indice di sostenibilità finanziaria più basso, infatti il capoluogo meneghino è preceduto da Firenze (27%), Rimini (24%), Bolzano (18%) e Venezia è il capoluogo meno sostenibile per i suoi residenti, con solo il 10% degli immobili sono finanziariamente accessibili per una famiglia con reddito medio della città. Questo è il risultato di un mercato orientato principalmente verso acquirenti stranieri e famiglie benestanti. Nella lista delle 10 città meno sostenibili dal punto di vista immobiliare, figurano Napoli con il 39%, Roma con il 40% e Verona con il 42%. Inoltre, altri 29 capoluoghi presentano una percentuale di abitazioni accessibili a una rata sostenibile inferiore alla media nazionale del 61%, con valori che vanno dal 43% di Como al 60% di Forlì-Cesena. Bari, con il 61%, si allinea alla media nazionale. Infine, 66 mercati cittadini superano la soglia della sostenibilità media, con picchi superiori al novanta per cento a Chieti (93%), Terni (93%), Vibo Valentia (92%), Enna (92%), Rovigo (92%), Cosenza, Catanzaro e Vercelli tutte al 91% che si distinguono come le città con le rate del mutuo più accessibili per le famiglie residenti. Per accedere al mercato è necessario l’acconto Sebbene sembri esserci una grande offerta disponibile a un prezzo sostenibile per l'economia di una famiglia con reddito medio, la realtà mostra il grande ostacolo da superare per poter accedere a una casa di proprietà: i risparmi necessari per ottenere il finanziamento e per il pagamento delle imposte richieste dall'operazione. Per poter accedere al mercato immobiliare, è fondamentale disporre di un acconto per l’acquisto della casa. In generale l'acconto corrisponde al 20% del costo dell'immobile. Se si ha la disponibilità economica per questo acconto, l'accesso diventa possibile in diverse città italiane. Tuttavia, l'accesso è condizionato dalla disponibilità di risparmi: in Italia, chi ha accumulato almeno 43.000 euro di risparmi è generalmente in grado di entrare nel mercato immobiliare. Prendendo in considerazione il caso di un trilocale a Milano, però, una famiglia avrebbe bisogno di disporre di 126 euro in più al mese per far fronte ai costi. Infatti, la famiglia media può permettersi di pagare circa 1.380 euro al mese per il mutuo, mentre il mercato ne richiede mediamente 1.528, generando una differenza di 148 euro, che rappresenta un ulteriore sforzo economico. Risparmi necessari: distanze tra Nord e Sud Le città italiane si dividono tra quelle dove è più facile accedere al mercato e quelle dove le difficoltà sono maggiori. Al di sotto della media di 43.000 euro di risparmi, troviamo 50 capoluoghi e 72 province, mentre sopra questa soglia, 45 capoluoghi e 34 province, offrono un’accessibilità solo a patto di risparmi maggiori. Tra i capoluoghi, Milano (126.807 euro), Bolzano (114.809 euro) e Venezia (96.552 euro) sono le città dove sono richiesti i risparmi più elevati per accedere al mercato immobiliare. Roma si colloca al nono posto con un importo di 74.217 euro, mentre Napoli, con 66.147 euro, si posiziona all'undicesimo posto del ranking. Immobili in vendita a prezzi accessibili per capoluogo Capoluoghi % immobili sostenibili quota risparmi (euro) rata media mutuo (euro) rata sostenibile mutuo (euro) tasso di sforzo Agrigento 88% 22.531 272 804 10,1% Alessandria 89% 19.770 238 829 8,6% Ancona 79% 36.958 445 1.006 13,3% Aosta 67% 49.055 591 932 19,0% Arezzo 56% 45.230 545 932 17,6% Ascoli Piceno 80% 34.543 416 917 13,6% Asti 76% 22.451 271 815 10,0% Avellino 82% 33.929 409 1.023 12,0% Bari 61% 56.297 679 930 21,9% Barletta 46% 41.154 496 616 24,2% Belluno 77% 50.725 611 1.110 16,5% Benevento 87% 29 346 877 11,8% Bergamo 56% 68.557 826 1.213 20,4% Biella 89% 15.016 181 912 6,0% Bologna 47% 81.344 980 1.170 25,1% Bolzano-Bozen 18% 114.809 1.384 1.177 35,3% Brescia 52% 59.186 713 1.019 21,0% Brindisi 84% 31.222 376 774 14,6% Cagliari 48% 65.212 786 963 24,5% Caltanissetta 90% 16.901 204 750 8,1% I capoluoghi che necessitano di un acconto superiore alla media italiana di 43.040 euro si trovano principalmente al Centro e Nord Italia, ad eccezione di Napoli, Salerno (63.845 euro), Bari (56.297 euro) e Matera (44.193 euro). Al contrario, le città più accessibili risultano essere Alessandria (19.770 euro), Ragusa (19.333 euro), Caltanissetta (16.901 euro) e Biella, con una quota capitale di soli 15.016 euro per accedere al mercato della compravendita. Analisi dei Mercati Provinciali A livello provinciale, la sostenibilità della rata del mutuo risulta superiore alla media italiana del 61% in ben 72 delle 106 aree monitorate. Le province con la maggior percentuale di abitazioni accessibili a una rata sostenibile per i risparmiatori sono Isernia e Rovigo (90%), seguite da Biella (89%) ed Enna (87%). Prezzo abitazione tipo Mediana prezzi unitati (€/mq) e prezzi (€) di abitazioni di tre locali attivi sul portale idealista nel trimestre di riferimento. Considerando un numero medio di componenti familiari di 2,2, secondo gli ultimi dati pubblicati in merito dall'ISTAT, il trilocale può essere considerato il taglio minimo per soddisfare le esigenze abitative di una famiglia così formata. Reddito familiare netto e tasso di sforzo per famiglia (%), segmento compravendita Il tasso di sforzo misura il peso dell'abitazione sul potere d'acquisto della famiglia. In particolare, stima la percentuale di reddito familiare annuo dedicata all'acquisto di una casa, mediante leva finanziaria, con un mutuo trentennale, un tasso di interesse in linea con l’aggiornamento mensile dalla BCE e un LTV iniziale dell'80%. I prezzi di vendita provengono direttamente dalla fonte dati idealista, che ha a disposizione i prezzi per ogni città. I dati sul reddito familiare netto sono aggiornati al 2021 e sono frutto di una rielaborazione di idealista/data sulla base di dati ISTAT. Stock (offerta) Numero di annunci attivi nel trimestre analizzato (terzo trimestre 2024). Domanda Indicatore che misura la pressione della domanda sull'offerta attraverso il numero medio di leads (contatti o interazioni) generati dagli annunci pubblicati. Sono stati presi in considerazione solo i comuni delle città metropolitane con uno stock maggiore a 10 immobili. Dislocamento della domanda Misura la percentuale di abitazioni disponibili per le quali è possibile accedere ad una rata del mutuo "sostenibile" nei comuni ricadenti nell'area di influenza dei capoluoghi delle aree metropolitane analizzate. È calcolata tenendo in conto il costo della rata ragionevole del mutuo nel capoluogo di provincia.

Il peso dell’inflazione di febbraio 2025 sui rinnovi annuali d’affitto: i canoni per città

L’Istat ha diffuso i dati relativi all’inflazione di febbraio 2025 da cui emerge un +1,6% su base annua per l’indice dei prezzi al consumo. Per quanto riguarda l’indice FOI, invece, l’aumento rilevato è dell’1,5% rispetto a febbraio 2024. Un dato, quest’ultimo, che impatta sul portafoglio degli inquilini che hanno il rinnovo annuale dell’affitto, per i quali scatterà un aumento del canone di locazione. In Italia, in media, si pagheranno circa 12 euro in più al mese (e 144 euro all’anno). Scopriamo quanto aumentano gli affitti a seconda della città di residenza. L’aumento dell’inflazione incide significativamente sulle finanze delle famiglie italiane, in maniera particolare su quelle che hanno l’adeguamento annuale del canone di locazione annuale (per i contratti 4+4). Gli aumenti più consistenti si registrano a Milano, dove gli affitti mensili aumenteranno di circa 30 euro al mese rispetto allo stesso periodo del 2024. Per gli inquilini romani, invece, l’incremento mensile sarà di circa 18 euro. È lo scenario che emerge da un’analisi di idealista, portale leader per sviluppo tecnologico in Italia, che ha calcolato quanto inciderà l’aumento dell’inflazione sull’adeguamento dei contratti di locazione di un trilocale in base all’Indice dei prezzi al consumo aggiornato e pubblicato dall’Istat. L'aumento dell'inflazione incide direttamente sui contratti di locazione legati all’indice FOI, ovvero quelli che prevedono la formula di durata 4+4. Quanto aumentano gli affitti nei capoluoghi italiani con l'inflazione I dati sono eleborati sulla media dei canoni di locazione di un trilocale rivalutati con l'indice FOI di febbraio 2025 Capoluogo Canone aggiornato (€/mese) Aggiornamento FOI 1,5% (€/mese) Canone mediano di un trilocale a febbraio '24 (€/mese) Milano 2.005 30 1.975 Firenze 1.649 24 1.625 Bolzano-Bozen 1.320 19 1.300 Como 1.320 19 1.300 Venezia 1.320 19 1.300 Massa 1.269 19 1.250 Roma 1.218 18 1.200 Bergamo 1.117 17 1.100 Bologna 1.117 17 1.100 Monza 1.117 17 1.100 Padova 1.117 17 1.100 Napoli 1.066 16 1.050 Cagliari 1.015 15 1.000 Olbia 1.015 15 1.000 Varese 1.015 15 1.000 Brescia 964 14 950 Salerno 964 14 950 Parma 939 14 925 Bari 914 13 900 Lecco 914 13 900 Il report si concentra sull’analisi della media dei canoni di locazione richiesti negli annunci di trilocali in affitto pubblicati su idealista. Il taglio immobiliare analizzato dallo studio è stato individuato in quanto risulta essere quello più richiesto dalle famiglie, la categoria su cui l’aumento dell’inflazione pesa maggiormente. In Italia, l’affitto per una casa con tre locali, secondo quanto rilevato a febbraio 2024, era di 795 euro al mese. Con l’adeguamento annuale calcolato con l’indice di inflazione FOI di febbraio 2025, gli inquilini che dovranno fare i conti con il rinnovo del canone dovranno pagare circa 12 euro in più al mese in media (144 euro all’anno). A seconda della città presa in esame (il report si è concentrato esclusivamente sui capoluoghi e non sulle province per via di una base dati molto più consistente) lo scenario muta considerevolmente. A Milano ci sono gli inquilini che subiranno gli aumenti più evidenti dei canoni di locazione (+30 euro al mese e 360 euro in più all’anno). Un dato quasi scontato, visto che il capoluogo lombardo, da tantissimo tempo, rappresenta anche la città con la media degli affitti più cara d’Italia. Aumentano di circa 24 euro al mese (288 euro all’anno) gli affitti per gli inquilini che hanno il rinnovo annuale del canone di locazione residenti a e Firenze. Aumenti di circa 19 euro mensili (228 euro annui) per chi vive a Bolzano, Como e Venezia. Mentre il rialzo si attesta intorno ai 18 euro mensili per i canoni di locazione a Roma (216 euro all’anno in media). A Bologna l’aumento del canone mensile sarà di 17 euro al mese (come a Bergamo e Padova), mentre a Napoli sarà di circa 16 euro e a Cagliari di 15 euro mensili. Più in generale, gli impatti minori sugli aumenti dei canoni d’affitto (non oltre i 6 euro mensili) si rilevano ad Asti, Biella, Caltanissetta e Vibo Valentia.

Il mercato immobiliare di lusso in Italia fotografato da Engel & Völkers e Nomisma: aumenta ancora la domanda

È dinamico il mercato immobiliare di lusso in Italia, caratterizzato da una crescita stabile dei prezzi e da un aumento della domanda. Interessati a questo segmento sono tanto gli acquirenti nazionali che quelli internazionali, questi ultimi soprattutto europei e statunitensi e particolarmente presenti al Centro. Se infatti l’acquisto della prima casa traina il mercato di pregio al Nord (50%), con Milano che raggiunge picchi di oltre 22.000 euro al mq, gli investitori crescono al Sud e gli acquirenti stranieri al Centro. A evidenziarlo è il “Market Report Italia 2025” di Engel & Völkers Italia realizzato in collaborazione con Nomisma e presentato a Roma.Parlando a idealista/news, Muhannad Al Salhi, ceo di Engel & Völkers Italia, ha sottolineato: “La domanda di immobili di pregio è in crescita, mentre l’offerta scarseggia. L’interesse è sempre più alto. E questo, secondo me, per l’Italia, rappresenta un’opportunità molto importante che dobbiamo cogliere al meglio”. Il ceo di Engel & Völkers Italia ha poi ricordato che “il mercato del pregio è un mercato che segue determinate dinamiche, legate al bello, al ritorno dell’investimento, all’urbanistica e proprio all’incontro tra offerta e domanda”. Un dato interessante emerso dal report è quello che vede una quota sostanziosa di acquirenti stranieri al Centro. Ma, ponendo attenzione proprio sugli acquirenti internazionali, c’è qualcosa che si può fare per rendere ancora più appetibile l’investimento nel Nostro Paese? A tal proposito, a idealista/news, Muhannad Al Salhi ha detto: “Se andiamo a studiare i mercati immobiliari europei, vediamo che la percentuale di investitori stranieri in Italia è minore rispetti ad altri mercati. Una delle motivazioni di questo risiede nella mancanza di trasparenza. Noi, essendo presenti in cinque continenti e in trentacinque Paesi e posizionandoci su un mercato di pregio, garantiamo sempre un contatto in grado di accompagnare e mostrare gli immobili che abbiamo in tutto il mondo e offriamo all’acquirente un complesso di informazioni complete. Di conseguenza, l’esperienza è molto lineare. C’è però tanto da fare. Bisogna creare sempre di più una partnership tra le autorità e i player, cercando di lavorare in un’ottica di crescita e di miglioramento del contesto socio-economico. Credo che oggi si sappia che questa è una situazione su cui tutti dobbiamo lavorare e credo che l’intento inizi a essere comune. Se infatti vediamo i numeri del ‘Market Report Italia’, notiamo che c’è una crescita degli investimenti stranieri. Questo significa che stiamo andando in quella direzione e dobbiamo farlo ancora di più”. Prezzi e domanda, le previsioni per il 2025 L’outlook del network Engel & Völkers per il 2025 indica un consolidamento del mercato di pregio, con un incremento medio dei prezzi quasi ovunque sul territorio nazionale e con un andamento più stazionario in alcune località. La domanda di immobili di alta qualità, già forte, continuerà a crescere e sarà caratterizzata da una particolare attenzione nei confronti dell’efficienza energetica e della presenza di spazi esterni. Nelle grandi città, l’interesse per le zone meno centrali, ma ben collegate, potrebbe registrare un aumento, trainato dalle nuove infrastrutture e dagli sviluppi urbanistici. Prima casa, seconda casa e investimento: come si divide l’Italia? Il report di Engel & Völkers Italia dedicato al mercato immobiliare di lusso e realizzato in collaborazione con Nomisma ha poi evidenziato un aspetto interessante: in che modo si suddivide sul territorio la domanda per l’acquisto della prima casa, della seconda casa e per investimento. In base a quanto emerso, nel 2024, al Nord la domanda per l’acquisto della prima casa ha rappresentato circa il 50% delle compravendite di pregio, seguita dalle seconde case (35%) e dall’acquisto per investimento (15%). Il Centro Italia registra la quota prima casa al 35%, la quota seconde casa al 45% e la domanda per investimento al 20%. Nel Sud e nelle Isole, invece, gli acquisti prima casa registrano una quota del 30% del mercato, la domanda seconda casa registra una quota del 42% e la domanda per investimento una quota del 28%. Da notare poi che gli acquirenti internazionali prediligono il Centro Italia, con una quota pari al 60% delle compravendite. Al Nord rappresentano solo il 30% circa del mercato e al Sud e nelle Isole il 35%. Cosa accade nel Nord Italia Nel Nord Italia, in particolare nel Nord-Ovest, Milano si conferma il fulcro del mercato di pregio italiano. Aree come Brera e il Quadrilatero raggiungono valori di oltre 22.000 euro al mq per abitazioni ristrutturate al nuovo, con una media di 15.000 euro al mq nelle zone centrali. A Porta Romana e Porta Venezia, i prezzi variano tra 8.000 e 12.000 euro al mq. Da segnalare poi le località di lusso della Liguria, come Portofino e Santa Margherita Ligure, con prezzi che superano i 19.000 euro al mq e raggiungono punte di 25.000 euro al mq per le proprietà con vista mare. E la Valle d'Aosta, dove Courmayeur e Cervinia attraggono una clientela internazionale con prezzi medi che oscillano tra 8.000 e 14.000 euro al mq, e top price che arrivano fino a 16.000 euro al mq. Parlando sempre del Nord Italia, gli acquirenti internazionali risultano essere particolarmente interessati al Lago Maggiore e al Lago d’Orta. Gli immobili accesso lago raggiungono prezzi da 8.000 euro al mq a 10.000 euro al mq a seconda del livello di ristrutturazione. Da non dimenticare il Lago di Como, punto di riferimento per chi cerca una residenza di pregio, dove i prezzi per le abitazioni ristrutturate variano da 4.000 a 10.000 euro al mq, a seconda della posizione. Il Lago Maggiore e il Lago d’Iseo registrano invece prezzi che oscillano tra i 2.400 e i 4.400 euro al mq e anche qui si evidenzia una forte presenza di acquirenti internazionali. Il Lago di Garda, infine, registra quotazioni fino a 6.300 euro al mq. Spostandosi nel Nord-Est, Venezia registra valori tra 7.000 e 12.000 euro al mq per immobili in centro storico, mentre Cortina d’Ampezzo mantiene quotazioni elevate con prezzi che oscillano tra 18.000 e 24.000 euro al mq. Madonna di Campiglio continua a rappresentare un mercato sicuro per chi investe in seconde case di pregio, con prezzi medi tra 10.000 e 18.000 euro al mq nelle zone più esclusive. Il mercato di Bologna è infine stabile in un range tra 4.500 e 5.500 euro al mq. La situazione nel Centro Italia Esaminando il Centro Italia, secondo quanto emerso dal report, Roma conferma la domanda sostenuta di residenze nelle zone di maggior pregio: centro storico, Prati, Parioli, Pinciano, Eur. In queste zone i prezzi medi per le abitazioni ristrutturate raggiungono i 7.500 euro al mq, con picchi che superano i 10.000 euro al mq per immobili di particolare pregio, e con tempi di assorbimento estremamente rapidi. Una città del Centro Italia particolarmente interessante per gli investitori è Firenze. In particolare, il centro storico del capoluogo toscano è ideale per chi cerca una residenza di pregio con prezzi degli immobili ristrutturati tra i 4.200 e i 5.500 euro al mq, ma con proprietà di lusso che raggiungono i 10.000 euro al mq. Spostandosi dal centro, il Lungarno Vespucci è una zona molto desiderata per la vicinanza al centro e la vista panoramica sul fiume, con prezzi che oscillano tra 3.500 e 4.200 euro al mq. Di grande interesse sempre nel Centro Italia ci sono poi le colline del Chianti, dove le ville storiche possono raggiungere gli 8.000 euro al mq, e le aree rurali della Toscana e dell’Umbria, che attirano investitori esteri con prezzi tra 2.500 e 5.000 euro al mq per casali ristrutturati. Il mercato del Sud Italia e delle Isole Guardando al Sud Italia e alle Isole, Porto Cervo, Porto Rotondo e Capri sono le località più prestigiose e i più interessati per gli acquirenti stranieri. In Campania, a Capri, le proprietà con vista sui Faraglioni raggiungono i 13.000-14.000 euro al mq. Sulla Costiera Amalfitana, Ravello e Positano hanno prezzi tra 6.000 e 10.000 euro al mq, mentre Sorrento arriva fino a 8.000 euro al mq. A Napoli, le zone di Chiaia, Posillipo e Vomero hanno i valori immobiliari più alti, con prezzi medi di 7.500, 7.000 e 6.500 euro al mq rispettivamente. Il centro storico, Patrimonio Unesco, è attraente per investimenti, con prezzi tra 4.000 e 5.000 euro al mq. In Puglia, a Bari, i quartieri di Murat e Umbertino sono tra i più ricercati, con prezzi tra 3.800 e 4.200 euro al mq per residenze ristrutturate. Ostuni e la Valle d’Itria stanno registrando buone performance, con prezzi tra 5.000 e 6.000 euro al mq, attirando principalmente acquirenti stranieri. Il Salento, con Lecce, Nardò e Otranto, attira domanda straniera grazie alle sue caratteristiche architettoniche uniche, con prezzi che oscillano tra 1.000 e 5.000 euro al mq. In Sicilia, Mondello a Palermo è ambita con prezzi fino a 4.000 euro al mq. A Catania, le zone della Scogliera, Lungomare e Tivoli hanno prezzi tra 2.800 e 3.800 euro al mq. A Taormina, i prezzi superano i 5.200 euro al mq, mentre a Cefalù variano tra 3.000 e 4.500 euro al mq. Panarea, nelle Isole Eolie, ha prezzi medi oltre i 7.000 euro al mq e una domanda trainata dagli investimenti degli acquirenti internazionali. In Sardegna, Porto Cervo e Porto Rotondo sono le località più prestigiose, con prezzi tra 26.000 e 32.000 euro al mq. Nei dintorni di Olbia le proprietà di maggior pregio raggiungono anche i 15.000 euro al mq attraendo investitori stranieri. Uno sguardo a compravendite e prezzi del mercato residenziale italiano Secondo quanto sottolineato dal “Market Report Italia 2025” di Engel & Völkers Italia e Nomisma, il settore immobiliare italiano riporta segnali di vitalità dopo un periodo di rallentamento causato dalla contrazione del credito, “a fine 2024 il mercato residenziale italiano ha interrotto il trend di calo delle compravendite. Dapprima, i risultati del secondo e terzo trimestre, con un leggero incremento tendenziale (+1,2% e +2,7% rispettivamente), ha parzialmente compensato il risultato negativo del primo trimestre (-7,2%), consentendo ai primi nove mesi di registrare una flessione minima (-1,1%). In seguito, il quarto trimestre ha confermato la ripresa tendenziale (+7,6%), contribuendo ad un consuntivo di anno leggermente positivo +1,3%. La congiuntura di mercato si posiziona comunque tra i massimi del decennio, con l’eccezione dei due anni record 2021-2022, caratterizzati dal rimbalzo post-pandemia e da livelli dei tassi d’interesse straordinariamente vantaggiosi. Nelle previsioni elaborate da Nomisma nello scorso dicembre, si stima che il 2024 si sia chiuso con una sostanziale stabilità delle transazioni residenziali (circa 707mila; -0,3% annuo), grazie alla dinamica positiva iniziata nel secondo trimestre, che ha compensato quasi per intero il dato negativo del primo trimestre. La tendenza dovrebbe poi consolidarsi per tutto il triennio successivo, con un volume di scambi che si attende al di sopra della soglia delle 700mila unità”. E sul fonte prezzi che cosa sta accadendo? Sempre secondo quanto riportato dal “Market Report Italia 2025”, “il ritrovato dinamismo del mercato fa sì che anche i prezzi delle abitazioni sperimentino una fase espansiva. Nonostante il rallentamento della crescita registrato nella seconda metà dell’anno, nel 2024 i tredici maggiori mercati italiani hanno nel complesso ben performato (+17%), con una previsione per il 2025 di un ulteriore aumento dell’1,3%. Tuttavia, l’intensità dell’incremento non sarà ancora tale da compensare l’incremento dell’indice dei prezzi al consumo, ragion per cui, in termini reali, i prezzi delle abitazioni sconteranno ulteriori flessioni, comunque inferiori al punto percentuale annuo. Se si analizzano i grandi mercati italiani, il quadro si presenta molto eterogeneo: nel 2024 Milano ha registrato un incremento dello 0,9%, Roma dell’1,4% e Venezia dell’1,7%. Solo Torino sconta una leggera flessione (-0,5%), mentre Napoli ha messo a segno una crescita del 2,9%”.