Metri quadri minimi per abitabilità

Cosa dice la normativa di riferimento? Metri quadri minimi per abitabilità: consigli, approfondimenti e requisiti specifici per poter vivere in una casa a norma. Marco di Nardo (Collaboratore di idealista news) 29 Febbraio 2024 Quando si ha intenzione di comprare o affittare un immobile, ci si dovrebbe interrogare su quali sono i requisiti minimi di abitabilità. Si tratta di una questione importante, perché uno dei fattori principali da considerare è la superficie: ogni persona deve avere a propria disposizione un certo numero di metri quadri per vivere in modo confortevole. Cerchiamo di farà chiarezza sui metri quadri minimi per l'abitabilità, partendo dalle normative nazionali e regionali. 

1. Quanti m2 deve essere una casa per essere abitabile? 

2. Quanto deve essere minimo un monolocale? 

       1. Superficie minima di un monolocale: è lorda o netta? 

3. Quando un locale è considerato abitabile? 

        1. Quanti metri quadrati deve essere un appartamento per 4 persone? 

Quanti m2 deve essere una casa per essere abitabile? 

Quando si ha intenzione di comprare o affittare casa, c’è la necessità di comprendere prima di tutto quali sono i requisiti minimi di abitabilità. Tale prerogativa, è subordinata al rispetto di requisiti minimi di superficie, definiti da normative nazionali e regionali. Secondo il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, le abitazioni devono garantire una determinata metratura minima che varia in base al numero di occupanti e alla destinazione d'uso dell'immobile. 

Per comprendere quali siano i metri quadri minimi per abitabilità bisogna considerare due aspetti: 

• superficie abitabile: per i primi 4 occupanti, sono 14 metri quadrati per persona, mentre per i successivi occupanti sono 10 metri quadrati per persona; 

• camere da letto: 1 persona deve avere a disposizione 9 metri quadrati mentre 2 persone devono avere a disposizione 14 metri quadrati. 

Vi sono dei casi particolari come quello monolocale, dove sono contemplati solo 28 metri quadrati per una persona e 38 metri quadrati per due persone. A prescindere da tutto ciò, prima di acquistare o affittare un’immobile, chiedere sempre la consulenza di un tecnico abilitato per una valutazione dell’abitabilità della casa. Allo stesso tempo, verificare la superficie catastale che vi è indicata nell’atto di compravendita o di locazione in modo tale da esser certi che sia sempre tutto a norma. 

Quanto deve essere minimo un monolocale? 

Dopo aver effettuato una panoramica generale sui metri quadri minimi per abitabilità, adesso ci concentriamo invece sulla dimensione minima di una abitazione come il monolocale. Come già accennato in precedenza, una casa del genere può avere una superficie non inferiore a 28 metri quadri per una persona e non inferiore a 38 metri quadri per due persone. 

Secondo l’articolo 3 del decreto ministeriale del 5 luglio 1975, un monolocale deve rispettare determinati requisiti, soprattutto in termini di altezza: 

• 2,40 m per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli; 

• 2,70 m per tutti gli altri ambienti della casa.  

Tale regola è valida in tutta Italia, tranne che per i Comuni al di sopra dei 1000 metri sul livello del mare. In questo caso, le mura possono arrivare a 2,55 m per due particolari motivi: 

• condizioni climatiche; 

• particolare tipologia edilizia. 

Inoltre, a partire dal 2015 è previsto che, in caso di ristrutturazione con riqualificazione energetica e ristrutturazione con riqualificazione in cui sia prevista l'installazione di pavimenti o soffitti radianti, l’altezza minima interna possa diminuire fino a 2,60 m. 

Quindi, un monolocale inferiore a 28 m2 sarebbe impossibile trovarlo? Secondo l’articolo 3 del decreto ministeriale del 5 luglio 1975 un appartamento del genere non sarebbe rispettoso dei requisiti minimi previsti dalla legge. 

Superficie minima di un monolocale: è lorda o netta? 

Il seguente dubbio si chiarisce con grande facilità: quando si parla di superficie, si intende netta ovvero calpestabile. Così come ci si pone la domanda: dal punto di vista dell’abitabilità, un monolocale da 20m2 è ammissibile? Il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975 è molto chiaro in tal senso, non vi è ammesso anche se esistono delle eccezioni come: 

• monolocali accatastati come C/2 (magazzini): in questo caso, bisogna richiedere l’autorizzazione al Comune; 

• monolocali in edifici storici: in questo caso, vi sono forti limitazioni per la ristrutturazione dell’immobile. 

A prescindere da tutto ciò, vivere in un monolocale di 20 m2 potrebbe non essere la soluzione migliore dal punto di vista del comfort. 

Quando un locale è considerato abitabile? Trovare la casa dei sogni è il desiderio di molti. Prima di firmare il contratto di affitto o il rogito per il mutuo, è fondamentale considerare un aspetto: l'abitabilità di cui abbiamo già parlato poc’anzi. Molto importante è l’articolo 5 del Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, che si riferisce all’ambito igienico sanitari da verificare e che riguardano i seguenti punti: 

• ricambio d'aria adeguato; 

• illuminazione naturale diretta. 

Dopo tutto l’excursus fatto, è anche normale chiedersi ad esempio quanti m2 deve essere una casa per due persone? Una domanda lecita, che si può porre anche chi ha una famiglia o vive da solo, ampliando così le soluzioni. 

Per questo motivo, è consigliabile leggere la tabella di seguito. Nel caso di alloggi con varie stanze, le superfici minime da rispettare sono le seguenti: 

ABITANTI                                                    m2 

1 abitante                                                  14 m2 

2 abitanti                                                   28 m2 

3 abitanti                                                   42 m2

4 abitanti                                                    56 m2 

Nel caso invece di un monolocale, le superfici sono: 

ABITANTI                                                     m2 

1 abitante                                                   28 m2 

2 abitanti                                                    38 m2 

Tenendo conto che la superficie minima abitabile per persona in una residenza italiana è di 14 metri quadri, si può fare modo di poter effettuare una valutazione più precisa dell’immobile, anche se è sempre consigliabile chiedere un consiglio ad un esperto del settore. 

Quanti metri quadrati deve essere un appartamento per 4 persone? 

Quando si è in quattro persone è normale cercare una casa confortevole e che possa rispondere alle esigenze di tutti. Trovare però la giusta soluzione tra comfort e funzionalità non è per niente semplice. Inoltre, bisogna tener conto di diversi fattori come la superficie abitabile e la disposizione degli spazi. Secondo il decreto ministeriale del 5 luglio 1975, la superficie minima per un appartamento di 4 persone sarebbe di 56 metri quadri. 

Certo, bisognerebbe tener conto delle esigenze delle singole persone e già avere le dimensioni del soggiorno di 14 m2 è un qualcosa di importante per le attività comuni di una famiglia. Stesso discorso per una camera matrimoniale da 12 o 14 m2: una piccola differenza che può garantire un grande comfort. 

Proroga per la rivalutazione di quote e terreni nel 2024

Vantaggi fiscali e procedure da seguire:

La legge di bilancio 2024 prevede una ennesima proroga per la rivalutazione di quote e terreni introdotta dalla Legge n. 448/2001 che offre la possibilità di rivalutare terreni e partecipazioni per le persone fisiche e giuridiche. Questo significa che sarà possibile rivalutare il valore di terreni e partecipazioni detenuti nel proprio patrimonio al fine di adeguarsi al loro valore attuale di mercato.

La rivalutazione di terreni e partecipazioni può comportare diversi vantaggi fiscali, come ad esempio la possibilità di beneficiare di un trattamento più favorevole per quanto riguarda l’imposta sul reddito e l’imposta sulle plusvalenze.

Unica condizione posta dalla legge di bilancio 2024 è che siano detenuti alla data del 1°gennaio 2024.

I potenziali beneficiari della rivalutazione di terreni e partecipazioni sono:

• le persone fisiche (inclusi gli imprenditori agricoli);
• le società semplici;
• gli enti non commerciali;
• le associazioni professionali;
• i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia.

Tali soggetti dovranno, entro il 30.06.2024:

• produrre una perizia di stima (redatta da tecnici a tal fine abilitati) che deve essere asseverata sempre entro il 30.06.2024 e, nel caso delle partecipazioni, riferita all’intero patrimonio sociale;
• versare l’imposta del 16% calcolata sul valore di perizia, come già stabilito per il 2023. In un’unica rata oppure in tre versamenti differenti al 30.06.2024, 30.06.2025 e 30.06.2026;
• presentare il quadro RM (per i terreni) e il quadro RT (per le partecipazioni) del Modello Redditi PF relativo all’anno in cui è effettuata la rivalutazione, esponendo i dati richiesti.

Il valore immobiliare della classe energetica degli edifici

La ricerca della Banca d’Italia sulla capitalizzazione della classe energetica degli edifici evidenzia l'importanza dell'efficienza energetica nel determinare i prezzi immobiliari, che agisce sia come indicatore tecnico che come elemento di marketing. La relazione positiva tra prezzo della casa ed efficienza energetica sottolinea l'impatto significativo di tali considerazioni sul mercato immobiliare italiano.

Kristian Fabbri

Qual è il ruolo della classe energetica nella capitalizzazione del prezzo delle abitazioni

Passato quasi in sordina, la ricerca sulla Capitalizzazione della classe energetica nel prezzo delle case, pubblicata sulla rivista Questioni di Economia e Finanza della Banca d’Italia (Michele Loberto, Alessandro Mistretta and Matteo Spuri, The capitalization of energy labels into houses prices. Evidence from Italy, Banca d’Italia, Questioni di Economia e Finanza Number 818, November, 2023 ) presenta una interessante prospettiva per chi opera nel Real Estate, le imprese del settore edile-immobiliare e i professionisti della certificazione energetica degli edifici.

L’oggetto della ricerca è semplice, intende indagare qual è il ruolo della classe energetica nella capitalizzazione del prezzo delle abitazioni. La capitalizzazione è “il processo per cui il risparmio si trasforma in capitale” (Treccani, Enciclopedia online).

A quasi 20 anni dalla prima pubblicazione del Dlgs 192/2005, a dieci dal consolidamento del quadro legislativo avvenuto nel 2015 (approvazione dei Decreti 26 giugno 2015 su requisiti minimi degli edifici e sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici e nuove norme tecniche UNITS 11300) e in previsione della nuova EPDB IV la Direttiva sulla prestazione energetica degli edifici (la quale prevede un ulteriore step oltre il NZEB edifici a energia quasi zero, gli EQZ edifici a emissioni zero) l’effetto della classe energetica sul mercato immobiliare non può essere ignorato.

 

Mercato immobiliare: il contesto legato a cambiamenti climatici ed efficienza energetica 

L’articolo contestualizza l’attuale contesto legato al cambiamento climatico e alle politiche europee in materia di efficienza energetica nell’edilizia, con riferimento al caso italiano (Ecobonus e Superbonus 110).

Rimane ancora senza risposta l’effetto di tali azioni sulla capitalizzazione del prezzo delle abitazioni. La questione è cruciale per tre ragioni:

• primo, il quadro di riferimento per determinare i prezzi degli asset segue gli investimenti in efficienza energetica, pertanto il prezzo delle abitazioni cresce perché diminuiscono i ‘costi energetici futuri’;

• secondo le politiche pubbliche possono incentivare l’aggiornamento del mercato immobiliare e,

• terzo, le case continuano a rappresentare la più importante ricchezza delle famiglie e garanzia per i prestiti bancari.

Le variabili che determinano il prezzo delle abitazioni dipendono dalle caratteristiche dell’immobile (le “internalità” dimensioni, anno di costruzione, tipologia edilizia, etc.), la localizzazione (la “esternalità”, posizione, dotazione dei servizi, spazi e servizi pubblici, etc.) e la stima del contributo della classe energetica.

A chiosa della ricerca, si fa presente che la classe energetica riveste una doppia valenza: da un lato fornisce informazioni sui ‘costi energetici futuri’ e le principali caratteristiche del sistema edificio-impianto dell’immobile, dati tecnici in base ai quali è possibile effettuare valutazioni anche in termini di miglioramento della prestazione energetica. L’obbligo di inserire gli interventi di miglioramento della prestazione energetica è presente fin dalla prima Direttiva IV 2002/91/CE, e la nuova Direttiva EPBD IV introdurrà anche il passaporto energetico. Benché sintetici gli interventi di miglioramento costituiscono un - non abbastanza utilizzato - “grimaldello” per professionista e/o impresa per proporre interventi di miglioramento dell’efficienza dell’immobile.

Dall’altro lato la Classe Energetica, in particolare la Classe A4, costituisce un elemento di ‘marketing immobiliare’ di facile comprensione che rende l’immobile appetibile, tanto quanto altri aggettivi caratteristici del linguaggio degli annunci immobiliari, come” luminoso” “sostenibile” “posizione centrale “finiture di lusso, etc. Forse per questo il numero di edifici in Classe A è maggiore sul portale degli annunci immobiliari. La Classe A ha maggiore appeal.

La fonte dati della ricerca è il portale SIAPE curato da ENEA, anche se manchevole dei microdati, e il portale degli annunci di Immobiliare.it. Gli autori sottolineano che la difficoltà nella elaborazione dei dati è dovuto ai limiti dovuti alla possibilità di comparazione delle classi energetiche e la eterogeneità delle diverse zone climatiche italiane. I dati sono relativi al periodo gennaio 2018 dicembre 2022 per tutto il territorio nazionale escluso Trentino Alto Adige e Valle d’Aosta.

La ricerca sembra riferirsi alla sola Classe energetica che, nella legislazione italiana e regionale, è “mobile” e varia in base all’edificio di riferimento e alla località. Sarebbe interessante verificare la distribuzione rispetto al valore dell’indice EP in kWh/m²anno, valore che esprime l’effettiva prestazione energetica dell’immobile.

I risultati mostrano che la relazione tra prezzo della casa e efficienza energetica è positivamente monotona, ovvero all’aumentare dell’efficienza energetica (classe migliore) aumenta il prezzo. La differenza tra una abitazione in Classe G rispetto a una in Classe F è del 3%, valore che aumenta al 25% se confrontata con una Classe A.

La capitalizzazione varia in base alle zone climatiche e al territorio, la mappa con riportate le differenze di prezzo tra Classe G e Classe A mostra un’alta variabilità a livello provinciale, con maggiori differenze, anche oltre il 25%, nel Nord Italia, in particolare nelle province lombarde, piemontesi e del Friuli Venezia Giulia. L’articolo sottolinea che tali valutazioni risentono di un’alta dispersione dei dati, dell’assenza di microdati territoriali e della difficoltà di comparare le diverse località.

Inoltre, aggiungo come nota personale, la Classe Energetica può riferirsi a valori di indice EP diversi, forse per una valutazione termo-economica riferirsi alla prestazione in kWh/m²anno, invece che alla classe consentirebbe di eliminare parte della dispersione statistica dovuta alle caratteristiche dell’immobile o della zona climatica. Va detto che il mercato immobiliare ignora l’indice EP e l’etichetta della classe energetica è considerato il principale marker di riferimento per il Real Estate e per alcune politiche pubbliche (come il salto di classe richiesto dal Superbonus).

Gli autori sottolineano la necessità di conoscere l'indice di prestazione energetica EP per distinguere tra le diverse zone climatiche, in quanto potrebbero esserci differenza nelle preferenze dei proprietari immobiliari rispetto all'efficienza energetica. Questo non è una sorpresa perché un altro studio sempre della Banca d'Italia a cura di Crispino e Loberto (Marta Crispino, Michele Loberto, Do People pay attention to Climate Change? Evidence from Italy, 2023 in press) mostra un differente grado di attenzione al cambiamento climatico in Italia in base alle diverse provincie.

La relazione tra cambiamenti climatici e valore immobiliare è riportata in un altro studio della Banca d'Italia, sulla relazione tra alluvioni e immobili (Michele Loberto e Matteo Spuri, L'impatto del rischio di alluvione sulla ricchezza immobiliare in Italia, Banca d'Italia, Questioni di Economia e Finanza, Numero 768 – Maggio 2023) prima degli eventi alluvionali che hanno colpito la Romagna e la Toscana e che, molto probabilmente, modificheranno il mercato immobiliare locale. Lo studio fa riferimento alla perdita di annua attesa “Il principale indicatore per quantificare l’impatto economico del rischio di alluvione è la perdita annua attesa, che è data dal prodotto tra il valore delle attività esposte al rischio, la probabilità che si realizzi un evento alluvionale e la vulnerabilità di tali attività nel caso di alluvione” e stima che circa il 0,23 per cento della ricchezza abitativa (valore economico delle abitazione), valore che aumenta a 0,71 per cento per l’Emilia-Romagna.

In conclusione, la Classe Energetica, nonostante i suoi limiti, è un indicatore in grado di influenzare il mercato immobiliare.

Presa da: https://www.ingenio-web.it/articoli/il-valore-immobiliare-della-classe-energetica-degli-edifici/?utm_term=108592&utm_campaign=Dossier+Ingenio&utm_medium=email&utm_source=MagNews&utm_content=6399+-+3481+%282024-02-14%29

In pratica:

• il salto di classe dalle categorie basse da G ad F è circa un 3 % e passa ad un più 25 % se si arriva alla classe A
• analogo discorso c’è una diminuzione del valore immobiliare nelle zone in cui sono più probabili i fenomeni alluvionali

Maxi Tassa del 26% sul Capital Gain

Le Nuove Regole per la Vendita di Immobili Ristrutturati con Superbonus entro i 10 Anni

Dal 2024 scattata la tassa per chi vende immobile ristrutturato con Superbonus da non più di 10 anni

Per coloro che vendono un immobile ristrutturato con il Superbonus 110 prima che passino 10 anni scatta la maxi tassa sulla plusvalenza. Previste però alcune eccezioni. 

Dallo scorso 1 gennaio è scattata la maxi tassa per chi vende un immobile ristrutturato usufruendo del Superbonus 110 prima dei 10 anni. La misura è stata pensata per scoraggiare le vendite speculative e fare in modo che le detrazioni fiscali vengano effettivamente utilizzate per migliorare l'efficienza energetica di case e appartamenti.

La stretta sul bonus edilizio da quest'anno non riguarda solo la detrazione per i lavori svolti nel 2024, che passa al 70%, ma anche la nuova imposta sul capital gain immobiliare, sul guadagno realizzato rispetto al valore di acquisto (la plusvalenza): in pratica chi venderà l'immobile ristrutturato usufruendo dell’incentivo edilizio prima dei 10 anni dovrà pagare una tassa del 26% su tutto il guadagno realizzato rispetto al valore di acquisto. Sono previste alcune eccezioni, che riguardano per esempio gli immobili ereditati, per successione o donazione, e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

La plusvalenza, ricorda il Corriere della Sera, è pari alla differenza tra il corrispettivo percepito per la vendita ed il prezzo di acquisto (o costo di costruzione) aumentato di ogni altra spesa inerente l’immobile ceduto.

Si ricorda che in caso di vendita degli immobili oggetto di lavori, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, ai fini del calcolo della plusvalenza (costi di acquisto o costo di costruzione-prezzo di vendita) il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Se si è beneficiato della cessione del credito o dello sconto in fattura, e quindi non si è sostenuto, in tutto o in parte, alcun esborso economico, non si tiene conto tra i costi delle spese beneficiate dal Superbonus del 110% solo se gli interventi si sono conclusi da non più di 5 anni all'atto della cessione. Invece se questo termine è trascorso le spese vengono conteggiate al 50% sempre entro il limite dei 10 anni precedenti la cessione.

In caso di detrazione nella dichiarazione dei redditi, invece, tutte le spese possono essere prese in considerazione. È previsto poi che per gli immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sia rivalutato in base alla variazione dell’indice Istat. Alle plusvalenze, ricorda ancora il Corriere della Sera, si applica, a scelta del contribuente, l’imposta sostitutiva del 26% o le aliquote progressive Irpef, in genere meno convenienti.

In pratica per gl’immobili riqualificati oggetto di vendita:

• tassa del 26% sulla plusvalenza se venduto prima di 10 anni dalla riqualificazione
• rivalutazione ISTAT del valore iniziale se ristrutturato da almeno 5 anni
• al valore iniziale si possono aggiungere il 50 % delle spese sostenute se trascorsi almeno 5 anni
• Se invece della cessione credito o dello sconto in fattura la spesa è tenuta in detrazione nella dichiarazione redditi tutte le spese si possono aggiungere al valore iniziale e se riqualificato da almeno 5 anni si può aggiungere anche l’aumento ISTAT
• al posto dell’imposta sostitutiva della plusvalenza si può optare anche secondo aliquote progressive IRPEF (da valutare la convenienza e lo scaglione di reddito in cui si trova il venditore)

Box e posti auto: prezzi ancora in salita

Secondo le analisi dell’Ufficio studi Gruppo Tecnocasa, nella prima parte del 2023, nelle grandi città i prezzi dei box auto sono in aumento dell’1,2%, relativamente stabili i posti auto (-0,2%). Le quotazioni dei box crescono in tutte le grandi città ad eccezione di Bari e Palermo; i posti auto diminuiscono a Bari, Bologna, Genova e Torino. Firenze è la città in cui sono cresciuti di più (+3,6% e +1,2%).

VARIAZIONE PERCENTUALE DEI PREZZI – I semestre 2023 rispetto al II semestre 2022

Città               Box     Posti Auto

Bari                -1,8    -3,3

Bologna           1,6     -0,6

Firenze             3,6     1,2

Genova             0,7     -1,6

Milano              1,4     0,7

Napoli               2,9     1

Palermo           -0,8    0,9

Roma             2,8     0,9

Torino               0,4     -1

Verona             1,2     0,1

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

I dati relativi alle operazioni realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa, nel primo semestre 2023, confermano che il 70,6% delle operazioni relative ai box riguardano le compravendite e il 29,4% la locazione. Nella maggioranza dei casi chi acquista un box lo fa per utilizzarlo (55,7%), ma c’è una discreta percentuale (44,3%) che lo acquista per metterlo a reddito dal momento che garantisce una semplicità di gestione e rendimenti annui lordi intorno al 6%.

Chi acquista per uso personale il box lo cerca nello stesso condominio in cui abita o nelle vicinanze (entro i 500 metri), di metratura intorno a 14-15 mq. Il secondo box può essere destinato alla seconda auto della famiglia (quasi sempre del figlio) oppure per investimento. La maggioranza di chi acquista un box ha un’età compresa tra 45 e 64 anni. Il 72,9% degli acquirenti sono famiglie.

C’è interesse per l’acquisto nelle zone in cui sono in corso lavori a lungo termine sulla viabilità e sui trasporti ( tramvie, metropolitane) perché spesso riducono gli spazi per parcheggiare in strada. Nelle aree ad alta concentrazione di immobili di prestigio la domanda è sempre molto elevata.