Il mercato immobiliare registra un calo, ma non è in crisi: i nuovi strumenti di vendita

 

Soluzioni / Open House, Home Staging, offerta digitale per valorizzare gli edifici e venderli in tempi rapidi e al miglior prezzo di mercato.

Luca Batistoni è un consulente e Team Manager dell’Agenzia Immobiliare Re/Max Ideale e da 23 anni opera sul mercato toscano. Con lui, esperto della zona empolese e profondo conoscitore del settore e del mercato residenziale del territorio, facciamo il punto della situazione. Qual è attualmente la situazione del mercato immobiliare a Empoli? «In questo momento la situazione del mercato empolese rispecchia, come accade di frequente, l’andamento del mercato a livello nazionale. Parliamo di un mercato che definirei " Attendista", sono sicuramente diminuite moltissimo le richieste per quanto riguarda gli appartamenti e naturalmente sono conseguentemente calate anche le vendite, ma il calo, pur significativo, non è così catastrofico, perché si parla di un 10-15% in meno». Quali fattori influenzano la variazione del mercato immobiliare empolese? «Quel che sta influenzando maggiormente il numero delle compravendite e il prezzo degli immobili è l’aumento abbastanza importante del tasso dei mutui rispetto agli ultimi due anni. Allargando però il raffronto ci accorgiamo che gli attuali tassi sono in linea se non più bassi rispetto al passato. Dunque non si parla di un mercato in profonda crisi, piuttosto di una flessione abbastanza sensibile che suscita, giustamente, un po' di preoccupazione per ciò che accadrà nel 2024». Come influisce la situazione dei mutui sul mercato immobiliare di Empoli? Ci sono particolari evidenze o sfide che si stanno manifestando in questo settore? «Si è creato un mercato molto selettivo da parte degli acquirenti e la sfida per i venditori sarà quella di usare strumenti che possano permettere di essere concorrenziali sul mercato e soprattutto di uscire al giusto prezzo, in maniera da non restare bloccati per mesi e mesi con il rischio di svalutare il proprio immobile». Quando parli di strumenti nuovi per i venditori a cosa ti riferisci? «Parlo di strumenti quali Open House, Home Staging, offerta digitale, tutti strumenti innovativi che permettono di valorizzare l'immobile e quindi di venderlo in tempi relativamente rapidi e al miglior prezzo di Mercato. Strumenti che io, Grazie a Remax, padroneggio ormai da diversi Anni essendo stato il primo in Toscana a utilizzarli».

Fonte: lanazione.it

Acquisto casa su carta, come comportarsi in caso di difformità

 

Se l’acquisto della casa avviene su carta e nel compromesso è scritto che la planimetria deve corrispondere all’allegato firmato in fase di stipula, ma poi in seguito effettuando il sopralluogo dell’immobile vengono riscontrate delle difformità, come ci si deve comportare? Per rispondere a questa domanda è bene fare riferimento a quanto previsto dal Codice civile.

L’articolo 1453 del Codice civile, Risolubilità del contratto per inadempimento, recita: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.

C’è poi l’articolo 1455 del Codice civile, Importanza dell’inadempimento, che recita: “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.

E anche l’articolo 1490 del Codice civile, Garanzia per i vizi della cosa venduta, il quale recita: “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.

Alla luce di ciò, Il Sole 24 Ore, ricordando che con “il contratto preliminare (cosiddetto compromesso) le parti assumono la reciproca obbligazione a vendere e comprare l’immobile in fase di costruzione, alle condizioni convenute” e che “il promittente venditore-costruttore è vincolato a realizzare una unità immobiliare conforme a quella proposta in vendita e risultante dalla planimetria allegata al preliminare”, ha sottolineato che “la realizzazione di un immobile diverso, se non giustificata da ragioni di forza maggiore, identifica un inadempimento da parte sua”.

Nel prendere in considerazione, in particolare gli articoli 1453 e 1455 del Codice civile, è necessario “valutare se, trattandosi di un inadempimento parziale, le difformità riscontrate impediscano la stipula della compravendita oppure possano essere ritenute secondarie, aventi carattere marginale, alla stregua di un contemperamento fra l’elemento oggettivo della mancata (corretta e completa) prestazione del venditore e l’interesse soggettivo leso dalla parte promissaria-acquirente”.

 
Come ricordato dal Sole 24 Ore, c’è poi la sentenza 4939/2017 della Cassazione, secondo la quale “qualora un immobile venga realizzato con vizi e difformità rispetto al preliminare, che non lo rendano oggettivamente diverso per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore oppure su secondarie modalità di godimento, il promissario acquirente, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell’accettazione senza riserve della casa viziata o difforme, ma può esigere l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo (articolo 2932 del Codice civile), chiedendo contestualmente e cumulativamente la riduzione del prezzo; la pronuncia del giudice che fissa un prezzo inferiore a quello pattuito nel preliminare configura un intervento riequilibrativo delle opposte prestazioni, volto ad assicurare che l’interesse del promissario acquirente alla conservazione degli impegni assunti con il preliminare non sia eluso da fatti esclusivamente ascrivibili al promittente venditore”.

Fonte: Il Sole 24 Ore