Affitti brevi tra boom del turismo e dibattito sulle nuove norme

 

L’estate è nel suo pieno e, piaccia o no, porta valanghe di turisti nel nostro Paese, dopo gli anni di paura per la pandemia da Covid. È inevitabile che in questo contesto si continui a parlare di affitti brevi, essendo questi una delle alternative più gettonate agli alloggi in albergo, e dato anche il recente dibattito innescato dalle nuove norme del Ministero del Turismo per regolamentare il settore. Facciamo il punto della situazione.

Gli affitti brevi trainano l’estate 2023

L’estate 2023 conferma la tendenza positiva registrata nel settore degli short rental nella prima parte dell’anno, che a sua volta ribadisce la ripresa iniziata nel 2022. Lo dicono le rilevazioni di Halldis, operatore italiano sugli affitti brevi dal 1986, che ha analizzato i dati relativi a oltre 1.200 proprietà tra appartamenti, palazzi e ville, in più di 120 località italiane ed europee, dalle principali città alle più belle località di mare, montagna, laghi e campagna.

Secondo questa analisi, il 2023, rispetto al 2022, mostra degli incrementi notevoli, pari al 73% delle prenotazioni e del 70% delle notti occupate. Nel 2022 sia le prenotazioni che le notti occupate hanno superato del 300% quelle del 2021, anno che ha risentito di forti limitazioni negli spostamenti a causa della pandemia.

“Nel corso del 2022 – dichiara Michele Diamantini, ceo Halldis – secondo i dati di Scenari immobiliari, il turismo internazionale globale ha recuperato il 66% dei livelli pre-pandemici: a fine anno il numero dei turisti che hanno viaggiato all’estero è arrivato a 960 milioni, più del doppio del 2021 anche se ancora il 34% in meno rispetto al 2019. L’Europa, la più grande area di destinazione, ha registrato 585 milioni di arrivi raggiungendo quasi l’80% delle condizioni precedenti la pandemia. I nostri dati dimostrano che, nonostante il Covid, la guerra in Ucraina e la congiuntura economica, la gente continua a desiderare di viaggiare e torneremo presto ai livelli del 2019. Gli affitti brevi faranno sempre più la loro parte se avranno un approccio innovativo e i fondi e gli operatori finanziari, focalizzati prevalentemente sul comparto alberghiero, continueranno a spostarsi, come sta avvenendo, anche sugli investimenti residenziali. Si tratta di operazioni lunghe, ma, fra due o tre anni, arriveranno sul mercato prodotti d’alta gamma, professionali e con servizi.”

Quali turisti scelgono l’affitto breve

Secondo i dati di Halldis, gli italiani rappresentano il 31,5% degli arrivi, mentre il resto è diviso tra provenienti da altre nazioni europee, che pesano per oltre il 52%, dall’America del Nord per il 7% e i rimanenti da altri Paesi. In calo i turisti che giungono dall’Asia, dal Sud America, quasi azzerati quelli dalla Russia e dalla Ucraina. Mentre nella prima parte dell’anno, i flussi si sono concentrati sulle grandi città come Roma con il 21% degli arrivi, Milano (12%), Firenze (10%), Venezia (8%), durante l’estate sono le classiche mete di vacanza che pesano con un 30% di tutti gli arrivi, mentre la montagna vale per il 18%, il 12% per i laghi e la campagna, soprattutto Toscana. A cambiare negli anni, non è la durata media della prenotazione, che risulta pari a otto/nove giorni, ma la disponibilità economica. Infatti, se nel 2021 il valore medio di una prenotazione è stato di 976 euro con un costo giornaliero di 121 euro, nel 2022 il primo sale a 1.286 e il secondo a 145 euro, nel 2023 rispettivamente a 1.516 e 180 euro, con un aumento del 24% rispetto al 2022.

Affitti brevi, le nuove regole 2023

Il dibattito sulla nuova normativa sugli affitti brevi, alla luce di tutto questo, non si ferma. Il nodo da sciogliere per quanto riguarda la legge sulle locazioni turistiche pensata dal Ministero guidato da Daniela Santanché è quello del numero di notti minime da trascorrere in affitto breve: pare ci sarà un passo indietro su pressione degli operatori del settore. Cosa che non tutti i player del settore turistico per hanno gradito.

“Il nostro giudizio sulla proposta di legge sulle locazioni brevi non può che rimanere sospeso, in attesa di conoscere il testo che sarà depositato in Parlamento”, sostiene ad esempio Alessandro Nucara, direttore generale di Federalberghi. “Abbiamo registrato positivi avanzamenti sul tema degli standard minimi che gli appartamenti in locazione breve devono possedere, per ragioni di sicurezza e di conformità agli strumenti urbanistici, sui relativi controlli e sull’adeguamento (da quattro a due appartamenti) della soglia oltre la quale l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Non possiamo invece nascondere il nostro disappunto per il passo indietro che si profila all’orizzonte sul minimum stay, che continuiamo a ritenere un elemento essenziale della riforma.”

“Curioso che il Ministero del Turismo voglia intervenire nella limitazione delle locazioni, un tema regolato da quasi un secolo dal Codice Civile, - commenta d’altro canto il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, che ribadisce alcuni punti fermi:

“1. Il Ministro non ha ancora spiegato perché voglia limitare gli affitti brevi, visto che ha pubblicamente smentito le due motivazioni indicate nel disegno di legge predisposto in materia dal suo Ministero: l’esistenza del fenomeno del cosiddetto overtourism e il fatto che gli affitti brevi avrebbero causato lo spopolamento dei centri storici. 2. C'è già una legge – di dubbia costituzionalità – che impone di diventare imprenditore a chi destina alla locazione breve più di 4 case. Legge che comunque non tocca i property manager anche quando gestissero 100 case di 100 proprietari diversi. Davvero si vuole insistere su questa strada palesemente sbagliata? 3. Qualora fosse approvata la bozza del Ministero, anche con le modifiche di cui il Ministro ha parlato con gli albergatori, sarebbero limitate le locazioni brevi ma proseguirebbero indisturbate altre forme di ospitalità in appartamento quali affittacamere, bed and breakfast e case vacanza. Qual è la logica?”.

A questa nota risponde direttamente il Ministero del Turismo. “In riferimento alla nota emessa dal presidente di Confedilizia è opportuno specificare che la proposta di legge in tema di affitti brevi ha come obiettivo quello di regolamentare il fenomeno e non di criminalizzarlo. Il ministro ha infatti specificato: “Sugli affitti brevi un tema c’è: è il far west, perché non c’è una norma precisa, quindi nella nostra proposta, che spero vada presto in Parlamento, c’è innanzitutto il codice unico identificativo (CIN) perché ora ogni Regione ha il proprio codice identificativo e questo crea problemi. Vogliamo, invece, un codice identificativo nazionale, dove sarà facile capire quanti sono i letti a disposizione, perché non possiamo permettere che un turista arrivi in Italia pensando di affittare un appartamento con un certo numero di posti letto, che poi si dimostra non adeguato. Dobbiamo sia tutelare il turista che la proprietà privata, perché per noi quest’ultima è sacra”.

“Gli affitti brevi – afferma Vincenzo Cella, general manager Halldis – si confermano trainanti, oltre che per la prima parte dell’anno, anche per questa estate. In Italia, secondo una nostra elaborazione su dati Istat e Scenari immobiliari, questo settore riguarda circa 600.000 immobili per un valore, a parere dell’Osservatorio Digitale Politecnico Milano, di circa tre miliardi di euro. Il mercato apprezza i property manager (operatori professionali, ndr) come noi, che gestiscono per conto terzi il prodotto casa, pari a circa il 25% del totale di quelle destinate agli affitti brevi, perché garantiscono privacy, qualità dei servizi, gestione innovativa del pricing e operazioni di promozione e marketing del prodotto, oltre che naturalmente un reddito per i proprietari. Ben venga in questo senso la proposta di regolamentazione del settore, che deve essere condivisa e portare vantaggi a tutte le parti in causa.”