domenica 21 novembre 2021

Limiti di spesa per edificio unifamiliare con pertinenze: la rettifica delle Entrate

17 novembre 2021/di Francesca Ressa

L’Agenzia delle Entrate precisa che per edifici unifamiliari le pertinenze si conteggiano insieme all’abitazione e rileva la situazione ante intervento

Con la risposta n. 765/2021 l’Agenzia chiarisce che vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi e non quelle risultanti alla fine dei lavori: conta la situazione preesistente ai lavori e non quella successiva.

Inoltre, il massimale di spesa è unico per i lavori Superbonus su una casa unifamiliare, senza incrementi in presenza di pertinenze.

Quesito

L’istante è comproprietario, con altra persona fisica, di un fabbricato composto da un’unità abitativa (accatastata A/3) e da due pertinenze (accatastate: C/6, con destinazione d’uso autorimessa, e C/2, con destinazione d’uso magazzino).

Egli rappresenta di voler effettuare interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico (quali: isolamento termico delle pareti esterne, sostituzione della centrale termica, sostituzione degli infissi e installazione dell’impianto fotovoltaico e del relativo sistema di accumulo); al termine dei lavori risulterà una nuova destinazione d’uso in merito ad una porzione del magazzino: risulterà un’ulteriore unità immobiliare residenziale (di categoria A/3).

Alla luce di quanto espresso, l’istante chiede di poter usufruire del Superbonus (di cui all’articolo 119 del dl n. 34/2020) e chiede, inoltre, chiarimenti in merito al numero di unità immobiliari da prendere in considerazione ai fini del calcolo dei limiti di spesa per gli interventi agevolabili.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Il presente parere dell’Agenzia delle Entrate, circa la corretta applicazione delle agevolazioni previste dall’articolo 119 del dl n. 34/2020 (decreto Rilancio), rettifica la precedente risposta n. 568 del 30 agosto 2021.

Dopo un excursus normativo circa il Superbonus, l’Agenzia delle Entrate riprende la circolare n. 24/E del 2020 in cui chiarisce che la detrazione in esame spetta in relazione agli interventi (sia trainanti, sia trainati) realizzati su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze, i cui limiti di spesa per ciascun intervento si riferiscono al singolo immobile e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Come chiarito, inoltre, nella circolare n. 30/E del 2020 in materia di detrazioni per interventi di riqualificazione energetica, di recupero del patrimonio edilizio ed antisismici, nel caso di interventi che uniscono o suddividono gli immobili, i limiti di spesa vanno individuati in base alle unità immobiliari censite in catasto all’inizio dei lavori e non quelle risultanti alla fine dei lavori. Lo stesso principio va applicato anche ai fini del Superbonus.

Nel caso in esame si tratta di un edificio composto da un’unità abitativa e da due pertinenze: il limite di spesa per gli interventi antisismici sarà riferito ad una singola unità immobiliare, anche se a fine lavori gli immobili residenziali saranno due (il magazzino diventerà un’unità A/3).

In particolare:

il limite di spesa a disposizione per gli interventi antisismici è pari a euro 96.000;
il limite di spesa per gli interventi di efficientamento energetico è pari a:
- 50.000 euro per l’isolamento termico delle pareti esterne;
- 30.000 euro per la sostituzione della centrale termica;
- 54.545 euro per la sostituzione degli infissi;
- 48.000 euro per l’installazione dell’impianto fotovoltaico;
- 48.000 euro per l’installazione del relativo sistema di accumulo.

Conclusioni

Ai fini del calcolo dei limiti di spesa per gli interventi ammissibili al regime agevolato, va considerata la situazione esistente all’inizio dei lavori e NON le due unità immobiliari residenziali di categoria A/3 che risulteranno al termine dei lavori.

Clicca qui per scaricare la risposta n. 765/2021

Impianto fotovoltaico, per l’autorizzazione non vale il silenzio assenso

17 novembre 2021/di Giuseppe De Luca

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Per l’autorizzazione degli impianti fotovoltaici che superano una certa potenza non vale il silenzio assenso ma occorre un provvedimento espresso. I chiarimenti del CdS

Il caso

Una società agricola chiedeva un permesso di costruire per installare un impianto fotovoltaico.

L’impianto che doveva sorgere in zona agricola, prevedeva pannelli fotovoltaici di potenza pari a kw 999,60.

Successivamente il Comune comunicava l’improcedibilità della domanda presentata per:

trasferimento della competenza al rilascio del titolo autorizzativo in capo alla Provincia, a seguito dell’entrata in vigore del dm 6 agosto 2010 (Incentivazione della produzione di energia elettrica mediante conversione fotovoltaica della fonte solare);
richiesta d’integrazione documentale.

La società, quindi, si attivava per l’invio delle molteplici comunicazioni richieste per il buon fine della pratica di autorizzazione, ma non ricevendo alcuna risposta dal Comune, decideva di diffidare l’Ente a rilasciare un espresso titolo autorizzativo, poiché riteneva ormai formatosi il silenzio assenso sulla domanda per decorrenza del termine di legge.

La questione, quindi, sfociava prima in un ricorso al Tar (che lo respingeva) e poi in ricorso in appello presso il CdS.

Il silenzio assenso

Il CdS ricorda che ai sensi dell’art. 20 (Silenzio assenso), comma 4, della legge n. 241 del 1990, come modificato dalle leggi n. 15 e n. 80 dell’anno 2005, l’istituto del silenzio assenso, previsto genericamente dal comma 1 del medesimo articolo per i “procedimenti ad istanza di parte per il rilascio di provvedimenti amministrativi“, risulta NON applicabile agli atti e procedimenti riguardanti:

il patrimonio culturale e paesaggistico,
l’ambiente,
la difesa nazionale,
la pubblica sicurezza e l’immigrazione,
la salute e la pubblica incolumità,

inoltre non è applicabile:

ai casi in cui la normativa comunitaria impone l’adozione di provvedimenti amministrativi formali;
ai casi in cui la legge qualifica il silenzio dell’amministrazione come rigetto dell’istanza;
agli atti e procedimenti individuati con uno o più decreti del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro per la funzione pubblica, di concerto con i Ministri competenti.

La sentenza del Consiglio di Stato

I giudici di Palazzo Spada chiariscono quindi che in merito ai provvedimenti che concernono la realizzazione di impianti da energie rinnovabili (art. 12 dlgs n. 387 del 2003) ai fini dell’autorizzazione, è sempre richiesta l’adozione di un provvedimento espresso non potendo trovare applicazione l’istituto del silenzio assenso.

Ne consegue che, alla luce del criterio cronologico che regola la successione nel tempo tra due norme generali (art. 15 cod. civ.), l’istituto procedimentale del silenzio assenso non può trovare applicazione nel caso di specie, in ragione della deroga prevista dal citato comma 4 dell’art. 20 per la materia della tutela ambientale.

In conclusione, a parere del CdS il diniego impugnato deve essere ritenuto legittimamente adottato in forza di un potere non ancora consumatosi.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

Per maggiore approfondimento leggi anche questi articoli di BibLus-net:

Clicca qui per scaricare la sentenza del CdS

Misure per il contrasto alle frodi sui bonus edilizi: in Gazzetta il decreto legge

17 novembre 2021/di Mario Guerriero

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Pubblicato in Gazzetta, e già in vigore, il decreto legge sul contrasto alle frodi sulle agevolazioni fiscali in edilizia: previsto sempre il visto di conformità per cessione del credito e sconto in fattura!

Il decreto del Governo nasce anche a seguito dell’allarme lanciato dall’Agenzia delle Entrate che ha già individuato comunicazioni di cessione del credito/sconto in fattura potenzialmente fraudolente.

Il dl è in vigore dal 12 novembre 2021.

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Il dl contro le frodi sulle agevolazioni fiscali in edilizia

Il dl contro le frodi sulle agevolazioni fiscali in edilizia

Il decreto legge si compone di 5 articoli:

art. 1, “Misure di contrasto alle frodi in materia di detrazioni per lavori edilizi e cessioni dei crediti. Estensione dell’obbligo del visto di conformità e della congruità dei prezzi“;
art. 2, “Misure di contrasto alle frodi in materia di cessioni dei crediti. Rafforzamento dei controlli preventivi“;
art. 3, “Controlli dell’Agenzia delle Entrate“;
art. 4, “Clausola di invarianza finanziaria“;
art. 5, “Entrata in vigore“.

Di seguito analizziamo nel dettaglio i primi 3 articoli, ossia quelli con le principali novità riguardanti i controlli sulle comunicazioni di cessione del credito e sconto in fattura.

Estensione del visto di conformità e congruità delle spese (art. 1)

L’art. 1 del nuovo dl, modificando il comma 11 e 13-bis dell’articolo 119 e 121 del dl n. 34/2020, prevede l’estensione del visto di conformità a tutti i casi in cui si voglia usufruire della cessione del credito e dello sconto in fattura, per qualsiasi detrazione fiscale in edilizia (non solo per il superbonus, ma anche per ecobonus, bonus ristrutturazioni, ecc.).

La dichiarazione di conformità non è prevista solamente nel caso di dichiarazione presentata direttamente dal committente per l’utilizzo diretto, senza cessione del credito o sconto in fattura.

Il comma 11, modificato è il seguente:

Ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, nonché in caso di utilizzo della detrazione nella dichiarazione dei redditi, il contribuente richiede il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta per gli interventi di cui al presente articolo.
In caso di dichiarazione presentata direttamente dal contribuente all’Agenzia delle entrate, ovvero tramite il sostituto d’imposta che presta l’assistenza fiscale, il contribuente, il quale intenda utilizzare la detrazione nella dichiarazione dei redditi, non è tenuto a richiedere il predetto visto di conformità.
Il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell’articolo 35 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, dai soggetti indicati alle lettere a) e b) del comma 3 dell’articolo 3 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei centri costituiti dai soggetti di cui all’articolo 32 del citato decreto legislativo n. 241 del 1997.

Si prevede che l’asseverazione, per quanto riguarda la verifica della congruità delle spese, dovrà tenere conto anche dei prezzi massimi che saranno contenuti in un apposito decreto del Ministero dell’Ambiente (ora MiTE).

Rafforzamento dei controlli preventivi e sospensione delle comunicazioni (art. 2)

L’art. 2 del nuovo dl prevede che “l’Agenzia delle entrate, entro 5 giorni lavorativi dall’invio della comunicazione dell’avvenuta cessione del credito, può sospendere, per un periodo non superiore a 30 giorni, gli effetti delle comunicazioni delle cessioni, anche successive alla prima, e delle opzioni inviate alla stessa Agenzia ai sensi degli articoli 121 e 122 che presentano profili di rischio”.

La sospensione delle comunicazioni sarà finalizzata al controllo preventivo delle Entrate.

I profili di rischio sono individuati utilizzando criteri relativi alla diversa tipologia dei crediti ceduti e riferiti:

alla coerenza e alla regolarità dei dati indicati nelle comunicazioni e nelle opzioni con i dati presenti nell’Anagrafe tributaria o comunque in possesso dell’Amministrazione finanziaria;
ai dati afferenti ai crediti oggetto di cessione e ai soggetti che intervengono nelle operazioni cui detti crediti sono correlati, sulla base delle informazioni presenti nell’Anagrafe tributaria o comunque in possesso dell’Amministrazione finanziaria;
ad analoghe cessioni effettuate in precedenza dai soggetti indicati nelle comunicazioni e nelle opzioni.

Se all’esito del controllo risultano confermati i rischi, la comunicazione si considera non effettuata e l’esito del controllo è comunicato al soggetto che ha trasmesso la comunicazione.

Se, invece, i rischi non risultano confermati, ovvero decorso il periodo di sospensione degli effetti della comunicazione, la comunicazione produce gli effetti previsti dalle disposizioni di riferimento.

Fermi restando gli ordinari poteri di controllo, l’amministrazione finanziaria procede in ogni caso al controllo nei termini di legge di tutti i crediti relativi alle cessioni per le quali la comunicazione si considera non avvenuta.

Controlli dell’Agenzia delle entrate (art. 3)

L’art. 3 del dl prevede che l’Agenzia delle Entrate, con riferimento alle agevolazioni per cui è prevista la cessione del credito o lo sconto in fattura, nonché alle agevolazioni e ai contributi a fondo perduto, da essa erogati, introdotti a seguito dell’emergenza epidemiologica da Covid-19, ferma restando l’applicabilità delle specifiche disposizioni contenute nella normativa vigente, esercita i poteri previsti dagli articoli 31 e seguenti del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e dagli articoli 51 e seguenti del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

Per il recupero degli importi dovuti non versati, compresi quelli relativi a contributi indebitamente percepiti o fruiti ovvero a cessioni di crediti di imposta in mancanza dei requisiti, in base alle disposizioni e ai poteri di cui al medesimo comma 1 e in assenza di una specifica disciplina, l’Agenzia delle Entrate procede con un atto di recupero emanato in base alle disposizioni di cui all’articolo 1, commi 421 e 422, della legge 30 dicembre 2004, n. 311.

Fatti salvi i diversi termini previsti dalla normativa vigente, l’atto di recupero è notificato, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del 5° anno successivo a quello in cui è avvenuta la violazione.

Con il medesimo atto di recupero sono irrogate le sanzioni previste dalle singole norme vigenti per le violazioni commesse e sono applicati gli interessi.

I suddetti controlli spettano all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente in ragione del domicilio fiscale del contribuente, al momento della commissione della violazione; in mancanza del domicilio fiscale, la competenza è attribuita ad un’articolazione della medesima Agenzia individuata con provvedimento del Direttore.

Clicca qui per scaricare il decreto legge 157/2021

La casa che vorrei: quale abitazione cercano oggi gli italiani?

La pandemia ha cambiato profondamente le esigenze abitative. In questi ultimi due anni, le persone hanno capito davvero il significato di “casa mia” e hanno immaginato come sarebbe stato vivere in una casa diversa, più grande, più piccola, più luminosa, con il giardino, con il terrazzo, con uno studio.

Casa.it ha coinvolto 3.600 persone nella ricerca Consumer “La casa che immagino” per comprendere come oggi le persone immaginano la loro futura casa, le loro aspirazioni e priorità quando la cercano, e come queste siano cambiate dopo la pandemia.

“La pandemia ha cambiato le priorità delle persone riguardo alla casa, le loro aspettative e bisogni”, commenta Daniela Mora, Head of Consumer & Brand Marketing di Casa.it “Sono cresciuti la necessità e il desiderio di avere case grandi, luminose e confortevoli, vicino a spazi verdi e soprattutto vicino ai punti d’interesse utili per la vita quotidiana.”

L’acquisto della prima casa è l’obiettivo principale per chi cerca casa oggi

L’83% delle persone intervistate da Casa.it vuole acquistare una casa. Di questi il 39% si appresta ad acquistare la prima casa, il 27% la comprerebbe per sostituire la prima casa con una più grande e il 9% la comprerebbe per sostituire la prima casa con una più piccola. Il 17% dei rispondenti, invece, prenderebbe una casa in affitto, e si tratterebbe soprattutto di una scelta momentanea in attesa di acquisto (23% delle preferenze). Rispetto ad un anno fa, cresce del +4% la ricerca di affitto per motivi di lavoro (19%).

L’appartamento e la casa indipendente sono le tipologie più richieste; le persone cercano soprattutto case grandi e già abitabili o nuove. Il 42% degli intervistati cerca un appartamento, il 25% una casa indipendente, il 7% un attico, il 6% una villa, il 6% una villetta a schiera, il 5% una casa bifamiliare/tri familiare, il 4% un rustico/casale. Seguono le altre tipologie.

Le persone cercano soprattutto case grandi e già abitabili o nuove: i trilocali, i quadrilocali e gli appartamenti con più di cinque locali sono in cima alle preferenze con rispettivamente il 33%, 29% e 25%. Il bilocale ottiene il 12% delle preferenze e il monolocale soltanto l’1%. Il 61% preferisce una casa già abitabile, il 26% una casa nuova, solo il 13% una casa da ristrutturare.

Periferia o centro città: le giovani coppie sognano la casa in periferia. I giovani single e le persone più adulte preferiscono il centro città.

Le periferie sono in cima alle preferenze per cercare casa. Il 44% degli utenti cerca la sua futura casa in periferia, il 27% nel centro città, il 13% in una località di mare, il 10% in un piccolo borgo, il 4% in un paesino in montagna e il 2% in una località sul lago.

A preferire maggiormente la casa in periferia sono per lo più i giovani adulti che vanno dai 26 ai 44 anni con una preferenza per la periferia del 55% per i 26-34enni e del 51% per i 35-44enni. Salendo con l’età la preferenza per la periferia cala: solo il 40% dei 45-54enni cerca casa in periferia, il 34% dei 55-64enni e il 30% degli ultrasessantacinquenni.

Il centro città è preferito soprattutto dai 18-25enni (37%) e dai senior 65+ (31%). Una casa in un piccolo borgo è desiderata soprattutto dai 35-44enni (12%). Al crescere dell’età aumenta, invece, il desiderio di abitare fuori città, al mare, in montagna e al lago.

A preferire la casa in periferia sono maggiormente le coppie con o senza figli, rispettivamente 46% e 44%; il centro città è ambito soprattutto dai single (33%) e dalle famiglie monoparentali (28%).

La vicinanza ai punti d’interesse che soddisfano le proprie esigenze di vita quotidiana è una priorità quando si cerca casa.

In testa alla classifica dei punti d’interesse più desiderati ci sono negozi e servizi (54%) con un cambio rispetto ad un anno fa, quando gli spazi verdi, giardini e parchi erano al primo posto con il 60% delle preferenze. Oggi gli spazi verdi, giardini e parchi sono al secondo posto con il 53%, seguiti da supermercati (48%), mezzi pubblici (39%), lavoro (25%), scuola e luoghi per il tempo libero (23%), mare (18%). Abitare vicino alla casa dei nonni con il 9% è più importante di abitare vicino alla montagna (6%) o al lago (5%).

Dopo la pandemia, il box/garage è in cima ai desideri delle persone, insieme al giardino privato.

Per gli italiani gli spazi essenziali nella futura casa sono il giardino privato e il box/garage a parimerito, al contrario di un anno fa quando l’esperienza del lockdown aveva portato al primo posto il giardino privato con il 58% delle preferenze con +7% rispetto al box/garage. Oggi gli altri spazi essenziali sono il soggiorno (49%), la cucina abitabile (47%), il terrazzo (46%), 2 o più bagni (45%), la cameretta per i figli (37%), il balcone (34%), il ripostiglio (31%). Seguono il locale lavanderia (26%), la camera per gli ospiti e la cantina (23%), la cucina a vista (21%), la cabina armadio (18%), lo studio o spazio per lo smart working (17%), la stanza/luogo per le passioni (14%) e l’area palestra (4%).

La cabina armadio è essenziale soprattutto per single e coppie senza figli, mentre il box/garage soprattutto per le coppie che siano con figli o senza, rispettivamente 54% e 53%.

Le esigenze più importanti degli italiani in merito alle caratteristiche e servizi riguardano la luminosità, il comfort climatico, una bella vista e la connessione Internet veloce.

Tra le caratteristiche o i servizi che la futura casa dovrebbe avere, al primo posto troviamo la luminosità con il 71% delle preferenze, al secondo il riscaldamento autonomo con il 62%, al terzo una bella vista con il 46%, al quarto l’aria condizionata con il 38%, al quinto la

connessione Internet veloce con il 32%, al sesto una casa più grande di quella attuale con il 30%, al settimo l’accessibilità con il resto della città e l’esterno (28%), all’ottavo l’elevata classe energetica (27%), al nono l’isolamento acustico (25%), al decimo il cortile (18%), all’undicesimo la domotica (9%), al dodicesimo la casa modificabile con pareti mobili (6%), al tredicesimo il servizio di portineria (5%), al quattordicesimo i locker per le consegne a domicilio (3%).

Rispetto ad un anno fa, le caratteristiche e i servizi che sono cresciuti maggiormente tra i desideri sono la luminosità (+6%), l’isolamento acustico (+4%), il riscaldamento autonomo (+3%), l’elevata classe energetica (+3%), mentre è calato soprattutto il desiderio di avere una casa più grande di quella attuale (-10%) e la connessione Internet veloce (-8%), due necessità che immediatamente dopo il lockdown erano ancora più forti.

domenica 21 novembre 2021