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Sempre più spesso si sente parlare di crisi abitativa o, addirittura, emergenza abitativa in Italia. Ma come stanno realmente le cose? I numeri ci dicono che la situazione non è delle più rosee. Confrontando i dati relativi all’aumento delle famiglie con quelli che riguardano le nuove costruzioni si evidenzia un deficit di 459mila abitazioni in meno di quante ne servirebbero secondo le rilevazioni Istat. Scopriamo insieme qual è lo scenario più verosimile attualmente e cosa aspettarsi per il futuro.
- Perché si costruiscono poche case di nuova costruzione
- Lo scenario attuale
- La questione del deficit abitativo
- L’Italia nel contesto europeo
- Lo scenario futuro
- Scegli la tua casa di nuova costruzione
Perché si costruiscono poche case di nuova costruzione
Nonostante il mercato immobiliare italiano resti interessante per gli investitori anche internazionali, le transazioni riguardano solo in una parte minoritaria le nuove costruzioni. Molti sono infatti gli ostacoli che, nel nostro Paese, impediscono all’offerta immobiliare di adeguarsi all’effettiva domanda, ragione per cui il real estate nostrano sempre più spesso ripiega sulla riqualificazione o dirotta gli investimenti sul mercato dei servizi. Grazie agli studi di alcuni esperti cerchiamo di capire quali sono le ragioni della scarsità di case di nuova costruzione in Italia.
Lo scenario attuale
I dati ufficiali dell’Istat, per gli anni dal 2018 al 2022, indicano che, a fronte di un aumento delle famiglie di 683.285 unità, sono state ritirate concessioni edilizie per 224.105 nuove abitazioni. Tuttavia, un approfondimento del Cresme configurerebbe uno scenario diverso.
Secondo le elaborazioni del centro di ricerca e di analisi dell’istituto, infatti, nello stesso intervallo di tempo le nuove costruzioni di abitazioni sarebbero state 367.000. Le rilevazioni del Cresme, pertanto, individuerebbero il deficit abitativo nel periodo analizzato in 316.000 unità e non in 459.000 abitazioni come suggerirebbero i dati sui permessi di costruire forniti dall’Istat. Ne scaturisce una situazione in cui le nuove costruzioni soddisfano potenzialmente solo il 33,8% della nuova domanda se utilizziamo i dati sulla concessioni ritirate dell’Istat e il 53,8% se vengono presi in esame i dati del Cresme.
Per fare chiarezza e approfondire questo tema, abbiamo contattato Lorenzo Bellicini, Direttore Tecnico di Cresme Ricerche: “In Italia si registrano profonde differenze territoriali, sia per quanto riguarda i valori di mercato ma anche per quanto riguarda il governo del territorio, con fenomeni importanti di produzione abusiva, che si stanno comunque riducendo. Nella nostra stima, non consideriamo solo una componente di abusivismo, ma facciamo una proiezione di diversi fattori, considerando anche a volte le piccole amministrazioni locali non rispondono, ma questo non vuol dire che non si siano costruite nuove abitazioni”.
La questione del deficit abitativo
Per Bellicini, il tema della rilevazione del deficit abitativo meriterebbe un approfondimento minuzioso: “Ad oggi è possibile fare un’analisi del confronto tra quanto si produce e quanto crescono le famiglie, ma una vera e propria analisi del fabbisogno abitativo, necessita di conoscere anche il fabbisogno pregresso al periodo circoscritto che viene analizzato”.
Per il direttore tecnico di Cresme Ricerche, ci sarebbe bisogno di “uno scenario previsionale parta da situazione zero, che non c’è, messo in relazione con la domanda emergente (ovvero le nuove famiglie che si formano ogni anno). Ma è complicato definire il fabbisogno pregresso, non abbiamo più analisi censuaria come si faceva con puntualità nel passato, quando si confrontavano i dati anagrafici. Il nuovo modello lavora su dati catastali, risolve un problema sulla fonte demografica, ma restano ampi punti interrogativi sull’uso del patrimonio. Il grande dibattito, oggi, è quello sulle case non occupate, non sempre si tratta di case non occupate, perché magari sono adibite ad altri usi rispetto al residenziale”.
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