Con i continui aumenti dei tassi Bce, la certezza è che l’epoca dei mutui a tasso vicino allo zero è definitivamente terminata, almeno per questo ciclo economico. Guardando ai futures, quello che si intuisce è che, anche quando gli aumenti dei tassi termineranno, non si trasformeranno in una discesa verso i livelli di due anni fa, ma si assesteranno intorno ad un nuovo equilibrio. Nel frattempo le famiglie che desiderano comprare casa con un mutuo dovranno attrezzarsi per fare fronte alla situazione. Come? idealista/news ne ha parlato con Roberto Anedda, senior advisor di Nomisma.
“La Bce è stata molto esplicita quanto al fatto che l’ultimo incremento dei tassi di interesse non sarà l’ultimo, finché l’inflazione non raggiungerà i livelli auspicati, - spiega Anedda. - La Banca Centrale, con questi aumenti, oltre a perseguire una precisa politica monetaria, lancia dei chiari messaggi agli operatori affinché non proseguano in attività che possano alimentare l’inflazione, permettendo al sistema economico di adattarsi ad un nuovo equilibrio che fermi nuove risalite dei tassi. Finché questo non accadrà, gli aumenti proseguiranno.
Inoltre, quello che le banche centrali vogliono comunicare è che ormai l’epoca dei tassi a zero è tramontata definitivamente.
Si è visto che nel lungo termine una situazione del genere crea squilibri. Quand’anche si dovessero quindi risolvere le problematiche attuali, ci si deve aspettare che i tassi non torneranno più sui livelli di due anni fa”.
Quando smetteranno di salire i tassi?
Potrebbero passare un paio d’anni prima che i tassi possano tornare su livelli accettabili. Se si guarda l’evoluzione dei futures, strumento comunque sempre da prendere con prudenza, quello che si può prevedere è che un calo non è prevedibile prima dei prossimi due anni, e non sarà nemmeno troppo marcato. Successivamente addirittura i tassi potrebbero tornare a salire, con una prospettiva di 7-10 anni. Quello che sta succedendo è quindi che il parametro del costo del denaro si sta adeguando verso un nuovo equilibrio.
A quanto arriveranno i tassi dei mutui? Quale sarà questo nuovo equilibrio?
Il livello di equilibrio dei tassi Bce si potrebbe collocare in una fascia compresa tra il 2,5 e il 3,5 per cento, con una prospettiva di medio lungo termine.
Questo significa che i mutui da ora in poi costeranno di più; occorrerà vedere quale sarà il nuovo punto di equilibrio in questo scenario, tenendo conto nell’equazione entrano anche i salari, che non aumentano allo stesso ritmo a cui aumentano i tassi dei mutui. Difendersi nel frattempo dall’aumento dei tassi è questione di adottare una strategia di emergenza. Chi ha un mutuo a tasso variabile in corso ha infatti visto un aumento considerevole delle rate. Il che è sostenibile se ci si trova a fine periodo di ammortamento, ma non così se ci si trova ad aver stipulato un mutuo da pochi anni, con ancora di fronte un lasso di tempo molto lungo per il rimborso. In questo caso le rate potrebbero addirittura raddoppiare.
Quanto è pesante per le famiglie l’aumenti dei tassi dei mutui variabili?
I mutui a tasso variabile erano sì una netta minoranza rispetto al totale, nel periodo in cui, con tassi quasi a zero, il boom era a favore dei tassi fissi.
In questo momento però, dei 3,5 milioni di mutui in essere, il 40 per cento sono mutui a tasso variabile.
Perché è successo questo? Perché, fino a due o tre anni, fa molti hanno stipulato un mutuo a tasso variabile scommettendo sul fatto che i tassi sarebbero ulteriormente scesi, o che sarebbe comunque stata possibile una surroga verso il tasso fisso successivamente, sfruttando nel frattempo il fatto che nel primo periodo di ammortamento i mutui a tasso variabile avessero rate più basse rispetto ai mutui a tasso fisso. Però è successo che i tassi sono risaliti, che le rate del mutuo a tasso variabile sono divenute più costose di quelle dei mutui a tasso fisso, e che surrogare il mutuo oggi significa sobbarcarsi tassi fissi molto più alti rispetto a tre anni fa. In più, scommettendo su quanto sopra, le famiglie si sono indebitate già per il loro massimo livello possibile di rapporto rata/reddito. Livello che, con gli attuali aumenti e a parità di salario, oggi non è più sostenibile. La difficoltà per coloro che hanno ora un mutuo a tasso variabile, quindi, è concreta.
Cosa si può fare, lato domanda e lato offerta, per arginare l’aumento dei mutui?
Lato offerta delle banche, i tentativi di rivitalizzare i tassi variabili con cap sono andati un po’ a vuoto proprio perché anche questa formula risulta poco conveniente, in primis per le banche stesse, dati i livelli di costo del denaro attuale. Al momento inoltre abbiamo il paradosso dei tassi fissi a rate meno costose dei tassi variabili, quindi in banca si trovano tassi fissi tra il 3.5 e il 3.7 per cento mentre i tassi variabili superano il 4%, anche solo al livello di offerte base. Lato domanda, a parità di reddito la sola cosa che si può fare è chiedere mutui di importo più basso, ridimensionando le proprie richieste a livello di possibilità di acquisto, o rinunciare del tutto a chiederlo perché troppo costoso. Nomisma vede un calo delle operazioni del 15 per cento annuo, anche a causa dei criteri di accesso al mutuo che si fanno più stringenti.
Dei nuovi mutui comunque il 95 per cento sono tornati a tasso fisso, che quantomeno protegge da qualsiasi tipo di sorpresa.
Che fare quindi contro l’aumento dei mutui?
Alcune banche hanno preso iniziative a livello di istituto per delle moratorie mirate verso i propri clienti, anche per non compromettere la qualità del proprio portafoglio crediti. Si tratta naturalmente di iniziative che variano caso per caso e che non possono essere comparati a una misura generale e organica per affrontare la situazione immediata, che è difficilmente quantificabile, che non si sa quando si esaurirà, e che anche quando si dovesse esaurire non tornerà comunque ai livelli a cui eravamo abituati negli ultimi anni. Negli ultimi mesi si è vista una ripresa delle surroghe, che erano in calo da oltre un anno, da parte di persone che cercano di correre ai ripari con l’unico strumento che al momento consente di fermare l’aumento delle rate. Successivamente occorre dialogare con la banca per ottenere condizioni migliori o cercare di accedere alle moratorie, che però non sono accessibili per tutti. Quello che si auspica è che sia il Governo ad adottare misure più potenti rispetto alla semplice proroga di tre mesi del Fondo di Garanzia Consap, che è davvero poca cosa rispetto a ciò di cui ci sarebbe bisogno, Purtroppo la coperta, come sempre, è corta, quindi vedremo se e come verranno realizzati i propositi del Governo di intervenire su questo tema.
