giovedì 12 giugno 2025
Comprare casa con un mutuo: quando è un investimento efficiente
Se l’acquisto di casa non sempre si rivela solido come un mattone, il discorso cambia se si considerano i vantaggi di acquistare una prima casa, in particolare con un mutuo. Roberto Rossignoli, Head of Research e Senior Portfolio Manager di Moneyfarm, mette in guardia su alcuni aspetti dell’investimento immobiliare indicando come trasformarlo in una scelta vincente.
Il 71 per cento delle famiglie italiane è proprietario di casa
Secondo l’Eurostat, circa il 71% delle famiglie italiane possiede l’abitazione in cui vive: un dato che, pur non raggiungendo i record dei Paesi dell’ex blocco sovietico, è nettamente superiore rispetto a quello di Francia (65%), Regno Unito (63%) e Germania (50%). Se, da un lato, la diffusione capillare della proprietà immobiliare ha avuto effetti sociali positivi, dall’altro, il fatto che una casa possa essere, al tempo stesso, asset finanziario e bene tangibile con il quale creare un legame emozionale può indurre in confusione e molti italiani faticano ad applicare all’investimento immobiliare gli stessi parametri razionali che si utilizzano per altri tipi di investimenti.
Mattone, un investimento solido?
Ad oggi il mattone resta l’investimento preferito dalle famiglie, tanto da rappresentare quasi la metà della loro ricchezza lorda complessiva, con il 69% degli italiani che considera l’immobiliare un investimento “sempre sicuro”. Ciononostante, se si analizzano da vicino i dati, si osserva come negli ultimi dieci anni, ad eccezione di alcune grandi città o località turistiche, i valori delle abitazioni non abbiano tenuto il passo con l’inflazione: un immobile acquistato nel 2013 per 1 milione di euro varrebbe oggi mediamente 1,08 milioni (+8%), laddove per conservare lo stesso potere d’acquisto sarebbe stato necessario un incremento del +23% circa. In termini reali, dunque, la proprietà immobiliare media avrebbe perso il 15% di valore in dieci anni, mentre, investendo in uno dei principali indici azionari globali, il capitale sarebbe raddoppiato.
Redditività dell'investimento immobiliare
Per quanto riguarda gli immobili da reddito, uno studio di idealista mostra come nelle grandi città come Roma o Milano il loro rendimento sia leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati, con rendimenti lordi annui intorno al 5-6%. Nei centri più piccoli la redditività migliora, ma trovare inquilini affidabili è più complicato, i periodi sfitti sono più lunghi e le possibilità di rivalutazione del capitale ridotte. Senza considerare la presenza di “costi nascosti” come spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali, assicurazioni e imposte (come l’IMU sulle seconde case o la “cedolare secca” per i redditi da locazione), che riducono ulteriormente la redditività reale.
Naturalmente, questo non significa che comprare casa sia sempre una scelta sbagliata, ma prima di investire in immobili occorre analizzare la composizione del proprio patrimonio, magari con l’aiuto di un consulente finanziario, e valutare se il proprio portafoglio sia eventualmente già sbilanciato verso il mattone.
Acquisto prima casa con mutuo, un investimento efficiente
Un discorso a parte lo merita l’acquisto della prima casa, che, più che un investimento, si configura come un vero e proprio obiettivo di investimento, spesso sostenuto da esigenze e considerazioni che vanno oltre la sfera meramente finanziaria. Come “asset”, poi, la prima casa offre senza dubbio alcuni vantaggi: per molti rappresenta l’unica opportunità di fare debito e accelerare la costruzione del proprio patrimonio, sostituendo gradualmente la spesa dell’affitto (detratti gli interessi del mutuo) con l’accumulo di capitale in un bene di utilità diretta (la casa in cui si vive). Il valore medio di un mutuo si aggira tra i 130.000 e i 180.000 euro, con un anticipo medio versato intorno ai 40.000 euro. Una cifra che può essere tranquillamente messa da parte grazie a un investimento mensile di poche centinaia di euro, a patto di cominciare a muoversi nei tempi e con gli strumenti giusti. Spesso, però, la decisione di comprare casa arriva in una fase della vita in cui non si è ancora avuta la possibilità o la consapevolezza necessaria per pianificare adeguatamente e così si tendono a stipulare mutui di importo molto elevato. Con la fine dell’era dei tassi ultrabassi, per ottenere il finanziamento più facilmente, ridurre la rata mensile e conservare comunque una capacità di risparmio da destinare ad altri obiettivi, cominciare a risparmiare per tempo sarà ancora più importante.
Incentivi e mutui agevolati per l'acquisto prima casa
Da considerare anche i diversi incentivi disponibili per chi acquista la prima casa: esenzione dall’IMU, imposta di registro ridotta al 2% e imposte ipotecarie e catastali fisse in misura minima. Sul fronte fiscale, l’acquirente può detrarre gli interessi passivi del mutuo (al 19% e con un tetto annuo) dalla dichiarazione dei redditi, riducendo il costo effettivo del finanziamento, mentre chi acquista tramite agenzia può detrarre dall’Irpef il 19% delle spese di intermediazione (fino a un massimo di 1.000 euro). Da valutare anche il Fondo di Garanzia per i mutui prima casa, gestito da Consap: la Legge di Bilancio 2025 ha prorogato fino al 2027 la possibilità per categorie prioritarie (under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli, assegnatari di case popolari, famiglie numerose), di accedere in via prioritaria a una garanzia statale fino all’80% del mutuo per importi fino a 250.000 euro. Per questo tipo di mutui è previsto un tetto al TAN, vincolato al TEGM medio di mercato, che riduce i costi di finanziamento.
Investire nel mattone: meglio con la pianificazione finanziaria
In conclusione, incentivi e aiuti agevolano l’acquisto della prima casa, ma l’elemento chiave resta la pianificazione finanziaria: un piano d’accumulo ben strutturato permette di costruire gradualmente il capitale necessario al versamento dell’anticipo, rendendo l’obiettivo più accessibile anche a chi teme di non avere risorse sufficienti. Un portafoglio efficiente e diversificato consente non solo di far crescere il proprio patrimonio nel tempo, ma anche di bilanciare il rischio e ridurre la dipendenza dal solo mercato immobiliare. In un contesto in cui oltre il 55% della ricchezza lorda delle famiglie italiane è concentrata in attività non finanziarie – il 46% in abitazioni – diversificare il proprio portafoglio con un PAC rappresenta un’opportunità strategica per raggiungere il traguardo “casa” senza rinunciare alla solidità e alla flessibilità finanziaria.
giovedì 5 giugno 2025
Le previsioni per il mercato della compravendita e dell’affitto, cosa si aspettano le agenzie?
Mercato stabile nel secondo trimestre 2025. Questo si aspettano le agenzie, stando alla fotografia scattata dal sondaggio sull’indice di sensibilità immobiliare (ISI), che ha interpellato gli operatori del real estate italiano. Scopriamo cosa rivela il report elaborato da idealista/data rispetto alle attese sui valori dei prezzi delle case e dei canoni d’affitto e sul volume delle compravendite e dei nuovi contratti di locazione.
I valori immobiliari nel II trimestre 2025
Secondo il report, sia per quando riguarda il livello dei prezzi delle case che per i canoni di affitto, la previsione delle agenzie immobiliari italiane è di continuità rispetto al primo trimestre 2025 è di continuità. Il 72% delle agenzie interpellate per il sondaggio sull’indice di sensibilità immobiliare, infatti, si aspetta che nella propria zona la media dei prezzi al mq rimanga invariata per il mercato della compravendita. Discorso simile per le locazioni, il 47,9% degli intervistati non si aspetta aumenti o cali nella media dei canoni mensili.
Le previsioni per le compravendite nel II trimestre 2025
Previsioni stabili anche per quanto riguarda le compravendite: il 41,6% degli agenti conta di chiudere lo stesso numero di operazioni rispetto ai tre mesi precedenti; il 36,5% di più e il restante 20,9% di meno. Tendenza molto simile anche per quanto riguarda le acquisizioni: il 45% delle agenzie che hanno partecipato al sondaggio dichiara di aspettarsi gli stessi livelli dell’ultimo trimestre; il 39,7% di più e appena il 12,8% è più pessimista.
Le previsioni per il mercato degli affitti nel II trimestre 2025
Discorso diverso per quanto riguarda il mercato degli affitti, per il quale il 31,7% delle agenzie intervistate prevede di chiudere meno contratti di locazione rispetto ai tre mesi precedenti. Il 28,3% si aspetta gli stessi volumi dello scorso trimestre, mentre il 18,1% conta di affittare più appartamenti (il 21,8% non riesce a fare previsioni). Tendenza quasi sovrapponibile rispetto alle previsioni degli incarichi.
Indice di sensibilità immobiliare
Lo studio condotto da idealista mostra il livello di soddisfazione e le aspettative del settore immobiliare sia nel mercato dell'acquisto che in quello della vendita di case in base a un indice pari a 100, dove 100 rappresenta la risposta più positiva ed euforica, mentre 0 rappresenta una risposta in cui tutte le risposte sono negative e il malcontento è diffuso.
Evoluzione dell'indice di sensibilità immobiliare (ISI)
L’indice di sensibilità immobiliare (ISI), nel secondo trimestre 2025, ha raggiunto quota 57,78 per quanto riguarda il mercato della vendita, che è anche il dato più alto dall’inizio della serie (dal primo trimestre 2024). Leggermente più basso il livello raggiunto dall’ISI per l’affitto: 54,02.
giovedì 29 maggio 2025
L’offerta abitativa si mantiene stabile nel primo trimestre 2025, segnali di ripresa rispetto a dicembre 2024 (+3%)
Lo stock di abitazioni in vendita risulta essere sostanzialmente stabile nel corso del primo trimestre 2025, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, secondo l’ultimo report di idealista, portale immobiliare leader per lo sviluppo tecnologico in Italia. Inoltre, rispetto al trimestre precedente, il quarto del 2024, si osserva una ripresa, con un incremento del 3% dell’offerta di case in vendita sul portale
Calo dell’offerta nei capoluoghi
A livello cittadino, emerge un forte calo dell’offerta residenziale in 59 dei capoluoghi monitorati da idealista, con le maggiori riduzioni che riguardano Firenze (-27%), Livorno (-26%), Cuneo (-25%), Gorizia (-24%), Lecco (-22%) e Venezia (-20%). Lo stock di abitazioni in vendita risulta essere in calo non solo a Firenze e Venezia ma anche negli altri principali mercati cittadini come Roma (-14%), Catania (-11%), Milano (-6%), Cagliari e Palermo (entrambe in calo dell’1%).
Stock di case in vendita per capoluogo
Rispetto ad un anno fa, a Pisa, Caserta e Nuoro, lo stock, in linea con l’andamento nazionale, si è mantenuto stabile. Mentre, incrementi dell’offerta residenziale hanno toccato 47 capoluoghi. I maggiori aumenti dello stock riguardano, infatti, Barletta (40%), Cosenza (32%), Enna (26%), Avellino e Campobasso (24% per entrambe le città). Aumenta l’offerta di case in vendita, rispetto al primo trimestre dello scorso anno, anche a Napoli (12%), Genova (5%) e Torino (1%).
Stock provinciale in crescita
Sul versante provinciale, in controtendenza, emerge una prevalenza di aree (60) il cui stock abitativo è in aumento. A trainare gli incrementi dell’offerta troviamo Foggia (21%), seguita da Campobasso col 16%, Avellino (15%) e Brindisi (14%). Lo stock di case in vendita risulta crescere anche nelle province di Napoli (13%), Torino (12%), Palermo e Verona (entrambe in salita del 5%). Genova, Crotone, Latina, Pesaro Urbino, Cagliari e Ascoli Piceno mantengono la loro offerta di case in vendita stabile rispetto ad un anno fa, in linea con la tendenza nazionale.
Stock di case in vendita per provincia
In 43 province si evince una riduzione dello stock, con i cali più forti che riguardano Venezia (-17%), Firenze (-15%), Gorizia (-11%) e Lodi (-10%). I ribassi dell’offerta di abitazioni in vendita riguardano anche le province di Roma (-7%) e Milano (-4%).
Metodologia
I dati sono stati raccolti e analizzati da idealista/data, la proptech di idealista attiva in Spagna, Italia e Portogallo dedicata a fornire informazioni mirate a un pubblico professionale per assisterlo nel processo decisionale strategico. Utilizzando tutti i parametri del database di idealista specifici per ciascun paese, insieme ad altre fonti di dati pubbliche e private, questa piattaforma offre una gamma completa di servizi, tra cui valutazione, investimento, acquisizione e analisi di mercato.
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