La seconda casa non va in crisi - Crescono prezzi e acquisti

 Se il mercato delle compravendite immobiliari residenziali ha subito nel 2013 un contraccolpo importante, con un calo medio del 10%, c'è un segmento che non ha mai mostrato cedimenti. È quello delle compravendite di case vacanza. Che siano al mare, in montagna, in campagna o ai laghi. Sono lusso e montagna, comunque, a trainare il mercato immobiliare, in un mix di ricerca di refrigerio da cambiamento climatico e di servizi (tra sport, spa e natura) alternativi allo sci. In vetta gli aumenti dei prezzi sono stati anche del 30% in dieci anni (sulle Dolomiti). 

È quanto emerge da una rilevazione ad hoc di Scenari Immobiliari - elaborata per Il Sole 24Ore - su 40 località turistiche campione (tra mare e montagna).La rilevazione evidenzia che, negli ultimi cinque anni, i prezzi medi al metro quadrato delle seconde case sono cresciuti di oltre il 17% (praticamente come a Milano) rispetto al +4% della media italiana e al +3,5% della media dei capoluoghi.

Su dieci anni, invece, la crescita dei prezzi medi nelle località di vacanza,è stata del 26,8% (più del 25% di Milano) e molto lontano dal +1.2% della media italiana è dal -8,2% della media dei capoluoghi.

I valori in montagna

Sulle Dolomiti, i valori a Cortina d'Ampezzo sono cresciuti del 38%, a Madonna di Campiglio e Ortisei del 34%, a San Martino di Castrozza del 33%, a Canazei del 29%, a Pinzolo del 27%, a Predazzo del 26%, a Moena del 25% e a Cavalese del 23%.

Significa - come fotografano le rivelazioni di Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) - che una casa in buon stato (non nuova) può costare tra i 9mila e i 12mila euro al mq a Madonna di Campiglio, tra 5mila e 9.300
euro a mq a Ortisei, tra 5mila e 6.800 euro al mq in Val di Fassa e Canazei. Alla montagna, segue il mare di Sardegna, Liguria, Campania, Puglia e Toscana. 

Le regioni del trend

Che il post Covid abbia rilanciato il turismo (già di massa anche prima, grazie ai voli low cost e alle piattaforme come Booking e Airbnb) è un fatto. Ma alcune abitudini sono cambiate. Gli italiani hanno scoperto la seconda casa. Per godersela o affittarla. O l’hanno ereditata. “Il lavoro da remoto” rende possibile una buona fetta di classe media italiana ed estera, lavorare lontano dall’ufficio, allungare il weekend e i ponti. Una classe media che in Europa si assottiglia, ma cresce, ad esempio, in Asia (e crescono i relativi turisti). Gli statunitensi hanno il dollaro forte e l’Europa conviene. Molti, poi, nel mondo hanno origini italiane e l’agiatezza per visitare i luoghi da dove nonni e bisnonni sono partiti. Da non sottovalutare, poi, l’ “effetto Clooney” al Nord e “l’effetto Madonna” al Sud. 

Con buona parte del bacino del Mediterraneo, purtroppo, instabile o inaccessibili al turismo di massa, l’Italia è già percepita come meta da visitare, piena di siti “instagrammabili”, oltre che, in questi anni, set cinematografico per film o serie tv - è tornata a essere un crocevia del turismo internazionale. “I prezzi sono cresciuti ovunque - ha affermato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, a commento dei dati - ma l’offerta di immobili di qualità è scarsa, e a parte il lusso, gli aumenti, soprattutto in fascia media, non sono correlati ai servizi presenti. Ci attendiamo, quindi, un rallentamento dei prezzi e, in alcune località, un calo, maggiore nella fascia media che in quella alta”. 

“Cresce la fascia di italiani che sta ereditando case da genitori o nonni. E la casa è anche un importante ammortizzatore sociale in un Paese dai redditi medi bassi - ha sottolineato Marco Celani, presidente di Aigab (associazione dei gestori degli affitti brevi) - Secondo l’Istat, sono 600mila i proprietari che hanno un’entrata integrativa con gli affitti brevi. Su 35milioni di abitazioni, le seconde case non utilizzate sono quasi il 30% (9,6 milioni), mentre quelle messe a reddito con affitti brevi sono 640mila, l’1,8% delle case esistenti in Italia”. 

Il successo del mare

In ogni caso, le preferenze degli italiani restano concentrate sul mare. Nel 2023 le compravendite di immobili residenziali nelle principali località marittime italiane, tra cui molte seconde case, sono cresciute: una media del +26,3% rispetto al 2019. In cinque anni, in pratica, un dato positivo e in controtendenza rispetto a quello registrato nelle otto città metropolitane, dove invece l’acquisto è complessivamente calato (in media, -9,2% in cinque anni). A scattare la fotografia degli ultimi cinque anni è stata l'analisi estiva effettuata da Abitare Co., che ha passato al setaccio 105 tra le località costiere italiane più rinomate. 

Una spinta che ha fatto volare i prezzi nei comuni marittimi, aumentati in media dal primo semestre 2019 al secondo semestre 2024 di ben il +26,7%, soprattutto ad Alassio (+45,8%), Viareggop (+44,5%) e Castiadas (+44,5%). Mentre i valori dei prezzi medi più alti per l’acquisto di un’abitazione nuova o ristrutturata si registrano Portofino (19.450 euro al mq, con punto fino 25.500 euro al mq) e Porto Cervo (19.375 euro al mq e valori massimi fino 27mila). 

I primi dieci comuni costieri, in media, hanno più che raddoppiato le compravendite rispetto al 2019: al primo posto troviamo Castiadas, in Sardegna (+264,5% di compravendite), seguita da Pantelleria, in Sicilia (+112,8%) e dalla ligure Portofino (+130%), dalla pugliese Rodi Garganico (+112,8%) e dalla lucana Maratea (+108%). 

I prezzi top per l’acquisto di un’abitazione nuova o ristrutturata riguardano come sempre località che attirano sempre più la domanda estera. Al primo posto in assoluto, come detto, c’è Portofino, dove i prezzi medi nel primo semestre 2024 si attestano a 19.450 euro al mq, e Porto Cervo, con prezzi medi pari a 19.375 euro al mq e valori fino 27mila euro al mq per le ville di pregio. 

Tra le mete esclusive, con prezzi medi superiori a 9mila euro al mq, ci sono anche Porto Rotondo con 12.050 euro al mq (punte di 18.500 euro al mq), Capri con 10.150 euro al mq (punte di 14.700 euro al mq), Santa Margherita Ligure con 9.875 euro al mq (punte di 15mila euro al mq) e Forte dei Marmi con 9.800 euro al mq (punte di 15.200 euro al mq). 

Ma in Italia ci sono anche località più “accessibili”. Sotto i 4mila euro/mq, ad esempio, si può acquistare un’abitazione a Lignano Sabbiadoro (3900 euro al mq), Chiavari (3.825 euro al mq), Villasimius (3.750 euro al mq), per arrivare alle più economiche Gallipoli (2.200 euro al mq), Otranto (2.310 euro al mq) e San Vito Lo Capo (2.200 euro al mq).

Occupazioni abusive di immobili, la Camera introduce il reato nel Codice penale

Approvato l'articolo 10 del DDL Sicurezza che introduce nel Codice penale il nuovo articolo 634-bis sul reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui. Pena della reclusione da 2 a 7 anni, le forze di polizia potranno liberare velocemente gli immobili

giovedì 12 settembre 2024 - Redazione Build News

 

È all'esame della Camera il disegno di legge “Disposizioni in materia di sicurezza pubblica, di tutela del personale in servizio, nonché di vittime dell’usura e di ordinamento penitenziario”, che all'articolo 10 prevede norme volte a contrastare l’occupazione abusiva di immobili, introducendo il reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui (o delle relative pertinenze) e una procedura d’urgenza per il rilascio dell’immobile e la reintegrazione nel possesso.

L'articolo 10 approvato dalla Camera prevede l’inserimento nel codice penale, nell’ambito dei delitti contro il patrimonio, dell’articolo 634-bis (Occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui) e nel codice di procedura penale dell’articolo 321-bis (Reintegrazione nel possesso dell’immobile).

Introdotto il reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui

Ai sensi del primo comma del nuovo art. 634-bis c.p. è punito con la reclusione da 2 a 7 anni, chiunque, mediante violenza o minaccia, occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui ovvero impedisce il rientro del proprietario o di colui che lo detiene legittimamente (primo periodo). È punito con la reclusione da 2 a 7 anni chiunque si appropria con artifizi o raggiri di un immobile altrui ovvero cede ad altri l’immobile occupato (secondo periodo).

Pertinenze

Le fattispecie di cui al primo comma, relative, rispettivamente, all’occupazione o detenzione di immobile destinato a domicilio altrui con violenza o minaccia (primo periodo), e all’appropriazione di domicilio altrui con artifizi o raggiri (secondo periodo), si applicano anche alle pertinenze dell’immobile medesimo. Analogamente, la procedura per la reintegrazione nel possesso dell’immobile di cui all’art. 321-bis c.p.p., introdotto dal comma 3 dell’articolo 10, si applica anche alle pertinenze.

Ai sensi del secondo comma dell’articolo 634-bis soggiace alla stessa pena chiunque, fuori dai casi di concorso, si intromette o coopera nell’occupazione dell’immobile, ovvero riceve o corrisponde denaro o altra utilità per l’occupazione.

Il terzo comma prevede una causa di non punibilità in favore dell’occupante che collabori all’accertamento dei fatti e ottemperi volontariamente all’ordine di rilascio dell’immobile.

Il quarto comma prevede che il delitto sia punibile a querela della persona offesa. Con una modifica apportata in sede referente, è stato tuttavia stabilito che nei casi in cui il fatto sia commesso ai danni di una persona incapace, per età o per infermità, il reato sia perseguibile d’ufficio.

Le forze di polizia potranno liberare velocemente gli immobili

Infine, è introdotto nel codice di procedura penale l’art. 321-bis, il quale stabilisce un procedimento d’urgenza finalizzato a consentire alle forze di polizia di poter liberare con celerità gli immobili e di restituirli agli aventi diritto.

Confedilizia: “Bene procedura accelerata contro occupazioni abusive”

“Esprimiamo apprezzamento per l’approvazione alla Camera di misure più efficaci per contrastare l’occupazione arbitraria di immobili, un problema diffuso che interessa tutto il territorio nazionale e che genera un crescente allarme sociale”, commenta Giorgio Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia.

“In particolare, effetti positivi potranno giungere dal procedimento per la reintegrazione nel possesso degli immobili previsto dal nuovo articolo 321-bis del codice di procedura penale, che prevede – qualora l’immobile occupato sia l’unica abitazione effettiva del denunciante – l’intervento immediato degli ufficiali di polizia giudiziaria e consente a questi ultimi, ‘in caso di diniego all’accesso, resistenza, rifiuto di eseguire l’ordine di rilascio o assenza dell’occupante’, ove sussistano fondati motivi per ritenere l’arbitrarietà dell’occupazione, di disporre coattivamente il rilascio dell’immobile e di reintegrare il denunciante nel possesso, previa autorizzazione del pubblico ministero.

Il fenomeno dell’occupazione abusiva di immobili, che alcuni esponenti politici sono giunti addirittura a promuovere, va prevenuto e represso, sia che riguardi beni privati sia che interessi proprietà pubbliche”, conclude Spaziani Testa.

Nuovo taglio dei tassi Bce, le conseguenze sui mutui casa in Italia

Femiani, idealista/mutui: "Possibile risparmio di 30 euro mensili sui mutui variabili"

Lo scorso luglio la Bce aveva deciso per uno stallo nei tassi di interesse di riferimento dopo il primo taglio di 25 punti base a giugno. Giovedì 12 settembre l’istituto di Francoforte ha optato, come atteso dai mercati, per un ulteriore taglio di 25 punti base, portando i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale rispettivamente al 3,65%, al 3,90% e al 3,50%. Cosa accadrà nelle prossime riunioni della Bce e come cambiano le rate di mutui e finanziamenti dopo il taglio dei tassi Bce? Le simulazioni e il commento di idealista.

1. La Bce taglia i tassi, i perché della decisione
2. Il commento di idealista/mutui sui tassi Bce
3. Quanto costa un mutuo da 200 mila euro dopo il taglio Bce
4. Tassi Bce, quando potrebbero scendere ancora

La Bce taglia i tassi, i perché della decisione

Il Consiglio direttivo della Bce ha deciso di ridurre di 25 punti base il tasso di interesse sui depositi presso la banca centrale, ossia il tasso mediante il quale orienta la politica monetaria. "Inoltre, - si legge nella nota che spiega la decisione della Bce - come annunciato lo scorso 13 marzo a seguito del riesame dell’assetto operativo, il differenziale tra il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali e il tasso sui depositi presso la banca centrale sarà fissato a 15 punti base".

"Il Consiglio direttivo viene spiegato nella nota Bce - è determinato ad assicurare il ritorno tempestivo dell’inflazione al suo obiettivo del 2% a medio termine. Manterrà i tassi di riferimento su livelli sufficientemente restrittivi finché necessario a conseguire questo fine. Per determinare livello e durata adeguati della restrizione, il Consiglio direttivo continuerà a seguire un approccio guidato dai dati in base al quale le decisioni vengono definite di volta in volta a ogni riunione. In particolare, le decisioni sui tassi di interesse saranno basate sulla sua valutazione delle prospettive di inflazione, considerati i nuovi dati economici e finanziari, della dinamica dell’inflazione di fondo e dell’intensità della trasmissione della politica monetaria, senza vincolarsi a un particolare percorso dei tassi".

Il commento di idealista/mutui sui tassi Bce

"Come previsto, la BCE ha ridotto il costo del denaro dello 0,25%, uno sconto già anticipato nella quotazione dell'Euribor, - è il commento di Juan Villen, direttore generale di idealista/mutui. - Sono buone notizie per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile, poiché vedranno una sensibile riduzione della loro rata alla prossima revisione. Sebbene ci sia ancora strada da fare, i dati sull'inflazione, la crescita economica e l'occupazione dei prossimi mesi saranno fondamentali per vedere se questo percorso di riduzioni continuerà o se, al contrario, la BCE continuerà ad essere prudente nell'aggiustare i tassi".

“La BCE ha tagliato nuovamente i tassi di 25 bp, replicando la mossa già registrata a giugno scorso”, segnala Fabio Femiani, responsabile idealista/mutui Italia. “Una decisione che dipende dagli indicatori sull’inflazione – che ad agosto scorso è stata del 2,2%, pertanto non lontana dal target 2% fissato da Francoforte, - e delle stime sul PIL dell’area euro, che nel trimestre scorso è stato dello 0,3% con proiezione in area 1% per la fine dell’anno.

Molti attendevano un taglio più marcato (almeno 50 bp), ma la BCE, come altre volte in passato, ha preferito la via della cautela, probabilmente in attesa della conferma delle mosse della FED che si riunirà la prossima settimana e del consolido in area 2% del dato dell’inflazione da qui a fine anno”.

Quanto costa un mutuo da 200 mila euro dopo il taglio Bce

Ma quanto costa oggi la rata del mutuo? Secondo le simulazioni di idealista/mutui, la rata di un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso variabile con spread allo 0,75 per cento scende dai 1026 euro di gennaio 2024 ai 985 euro di oggi, con un risparmio di 41 euro mensili e 492 euro annuali. In calo anche i mutui a tasso fisso che passano da una rata di 843 euro al mese in media a inizio anno per un mutuo con scadenza a 30 anni e spread allo 0,5 per cento agli attuali 819 euro, con un risparmio di 24 euro mensili e 288 euro annuali.

Al momento, sempre secondo idealista/mutui, il migliore tasso disponibile per un mutuo trentennale da 200 mila euro a tasso fisso, con ltv dell’80 per cento, è del 3,20 per cento, con rata mensile pari a 691 euro, mentre per un mutuo a tasso variabile alle stesse condizioni il migliore tasso sul mercato ammonta al 5,02 per cento, con rata pari a 860 euro.

“Relativamente ai mutui a tasso variabile, - commenta Femiani, - analizzando la dinamica dell’Euribor, possiamo affermare che, come spesso accade, il mercato aveva  già anticipato e assorbito la decisione della BCE. Le rate dei mutui variabili in questi mesi estivi sono tornate a scendere. Rispetto alla rata pre-taglio di giugno, oggi per ripagare lo stesso mutuo si risparmiano 15 euro. Ovviamente il taglio di 0,25 bp è a valere sul tasso BCE, ma se comunque immaginassimo un abbassamento di “pari passo” anche dell’Euribor, la rata potrebbe scendere di 30 euro arrivando a 955 euro. A inizio anno, i titolari del medesimo finanziamento a tasso variabile si trovavano nelle tasche ben 70 euro in meno al mese”.