NON SAI SE COMPRARE CASA ARREDATA OPPURE NO? ECCO COME DECIDERE SENZA RIMPIANTI

Quando si decide di fare una transazione immobiliare, decidere se comprare casa arredata o no non è un semplice dettaglio estetico: può incidere sul prezzo finale, sulla possibilità di ottenere il mutuo, sui tempi di ingresso in casa e perfino sulle imposte da pagare. Una scelta presa con leggerezza rischia di trasformarsi in spese extra, arredi inutili o, al contrario, in una casa vuota che richiede investimenti immediati che non avevi messo in conto. Per casa arredata cosa si intende? Con “casa arredata” si intende un’abitazione dotata di mobili e arredi essenziali, pronta per essere abitata senza dover acquistare subito l’arredamento principale. Prima di valutare se comprare casa arredata o no, è importante chiarire che esistono diversi livelli di “arredo” e che non tutte le case proposte come “arredate” offrono lo stesso tipo di dotazione. Alcuni venditori includono solo la cucina o i mobili fissi, altri lasciano l’intera mobilia presente, altri ancora propongono una via di mezzo, con possibilità di trattativa su cosa resta e cosa viene portato via. Casa arredata: cosa comprende di solito Dopo la vendita di una casa arredata, l'ex proprietario lascia, in tutto o in parte, mobili ed elettrodomestici. In genere possono essere compresi: - cucina attrezzata (mobili, piano cottura, forno, lavastoviglie, frigorifero); - armadi a muro e mobili su misura fissati alle pareti; - letti, armadi, comò e comodini nelle camere; - arredo soggiorno (divano, parete attrezzata, tavolo, sedie); - arredi bagno (mobili lavabo, pensili) oltre ai sanitari; - eventuali complementi (illuminazione, tende, specchi, ecc.). La casa può essere arredata completamente o solo in parte; per questo, in trattativa è fondamentale definire con precisione cosa resta e cosa verrà portato via dal venditore. L'acquisto di una casa non arredata: cosa aspettarsi Invece, quando si acquista una casa non arredata, l'immobile viene consegnato vuoto, ma di solito restano: - sanitari e impianti funzionanti; - eventuali arredi fissi non rimovibili senza opere (es. alcuni mobili bagno o cucine in muratura); - punti luce di base o predisposizioni elettriche. Questa opzione è preferita da chi desidera personalizzare completamente l’immobile o da investitori che vogliono scegliere un arredo adatto al tipo di locazione (affitto lungo, affitto breve, studenti, turismo). I vantaggi del comprare una casa già arredata Quando si valuta se comprare casa arredata o vuota, una delle prime considerazioni riguarda la praticità. Una casa già pronta può far risparmiare mesi di organizzazione, sopralluoghi nei negozi di arredamento, preventivi e coordinamento di montaggi e consegne. Questo aspetto diventa cruciale se è necessario trasferirsi in tempi rapidi o se non si ha la possibilità di seguire personalmente i lavori. I principali vantaggi di comprare casa arredata sono: - ingresso immediato: si può entrare a viverci quasi subito, senza attendere consegne e montaggio dei mobili; - risparmio di tempo: niente ricerca infinita di arredi, misure, progettazione e coordinamento fornitori; - meno stress logistico: meno tempo per traslochi, furgoni, deposito mobili e organizzazione; - minori spese iniziali: non si deve sostenere subito il costo completo dei mobili; - allestimento già collaudato: spesso la disposizione degli arredi è già funzionale agli spazi. Se c'è una data di trasloco fissata (per lavoro, nascita di un figlio, vendita della casa attuale) la scelta se comprare casa arredata o no può dipendere proprio da questi fattori pratici: un immobile già pronto evita di vivere per mesi in un “cantiere” o di dover prendere decisioni affrettate sull’arredamento. Svantaggi del comprare casa arredata e rischi da evitare Optare per una casa già arredata comporta anche diversi contro, che è bene conoscere prima di prendere una decisione. Molti acquirenti, inizialmente attratti dall’idea di avere tutto pronto, scoprono solo dopo l’acquisto che una parte importante dei mobili non è di loro gusto, che alcuni elettrodomestici sono da sostituire o che l’arredo ha “coperto” difetti strutturali o di manutenzione. - Stile non gradito: potresti non apprezzare colori, materiali e disposizione degli arredi; - usura e difetti: mobili vecchi, rovinati o non più perfettamente funzionanti; - costo di smaltimento dei mobili che non vuoi tenere; - scarsa qualità: arredi economici o datati che richiedono sostituzione in poco tempo; - valore degli arredi gonfiato dal venditore rispetto al loro reale stato; - interventi sugli impianti per sostituire cucine, forni, piani cottura o illuminazione. Impatto sul prezzo, sulla trattativa e sul mutuo Uno dei punti centrali, quando valuti se comprare casa arredata o vuota, è capire come l’arredo influisce sul prezzo richiesto, sul margine di trattativa e sulla possibilità di ottenere il mutuo. Non sempre, infatti, ciò che il venditore propone come “mobili inclusi” rappresenta un reale vantaggio: a volte il costo dell’arredo è già “gonfiato” nel prezzo e valore dell'immobile arredato nel suo complesso. Gli arredi possono giustificare un prezzo più alto solo se hanno un valore reale e dimostrabile. In linea generale: - Giustificano un sovrapprezzo: mobili su misura o integrati (cucine, armadi a muro), arredi recenti, di qualità o di design, elettrodomestici di buona classe energetica e in garanzia. -La trattativa: come usare gli arredi a proprio favore Gli arredi possono diventare una leva importante nella trattativa sul prezzo, soprattutto quando il venditore è interessato a liberarsi velocemente della casa e di tutto ciò che contiene. - Prima della proposta di acquisto della casa con mobili, chiedi prezzi separati per immobile e mobili. - Usa lo stato di usura per negoziare uno sconto o la sostituzione. - Valuta l’opzione casa vuota se il mobilio non ti interessa e incidere troppo sul prezzo. - Proponi acquisto parziale solo degli arredi realmente utili. In alcuni casi, rinunciare agli arredi e chiedere che la casa venga consegnata vuota può risultare più conveniente, soprattutto se il venditore pretende una cifra elevata per mobili che non rientrano nel tuo gusto. Giustificano poco o nulla: mobili molto datati o rovinati, arredi standard facilmente sostituibili, complementi senza reale valore economico. Può essere utile fare un preventivo indicativo da un negozio di mobili per capire quanto costerebbe, più o meno, allestire da zero una casa simile, così da poter confrontare in modo più oggettivo le due opzioni. La perizia bancaria e il mutuo Per le banche, nella maggior parte dei casi, i mobili non fanno parte della garanzia ipotecaria, perché non sono beni immobili ma beni mobili, teoricamente removibili in qualsiasi momento. Questo aspetto è fondamentale se si sta valutando se comprare casa arredata o no con mutuo e si conta sul fatto che il valore complessivo (casa + mobili) permetta di ottenere un finanziamento più alto.

CHE COSA SONO I MURI DI TAMPONAMENTO?

Le pareti di tamponamento, spesso chiamati anche semplicemente “tamponature esterne”, sono gli elementi che chiudono e modellano l’involucro di un edificio. Non sono parte dell’ossatura strutturale principale, ma senza di loro non esisterebbero le pareti perimetrali così come le conosciamo: niente protezione dalla pioggia, nessun isolamento e un comfort abitativo drasticamente ridotto. Capire che cosa sono i muri di tamponamento significa, in pratica, comprendere come “funziona” la pelle dell’edificio sotto il profilo energetico, acustico e di resistenza nel tempo. Cosa sono le pareti di tamponamento In ambito prettamente tecnico ci si riferisce a elementi edilizi verticali non portanti, realizzati in aderenza a una struttura principale (telai in calcestruzzo armato, acciaio, legno, setti, ecc.). Ma in pratica, a cosa servono i muri di tamponamento? La funzione delle tampotanure è quella di chiudere le facciate e definire i confini tra interno ed esterno, garantendo al contempo prestazioni di isolamento, protezione dagli agenti atmosferici e sicurezza al fuoco. A differenza di un tramezzo interno leggero, la tamponatura esterna lavora a contatto diretto con l’ambiente esterno e deve sopportare azioni come vento, variazioni termiche, urti accidentali, dilatazioni e ritiro sia propri che della struttura. Qual è la differenza tra muri portanti e muri di tamponamento? Quando si confrontano muri di tamponamento e muri portanti, emerge una differenza concettuale importante. - Il muro portante è dimensionato per reggere carichi verticali (peso proprio, solai, coperture) e azioni orizzontali (vento, sisma), diventando parte integrante dello schema resistente. - La tamponatura esterna, invece, nella progettazione strutturale viene idealmente considerata “neutra” dal punto di vista portante, pur dovendo comunque sopportare il proprio peso e tutte le sollecitazioni indirette che gli arrivano dalla struttura e dall’ambiente. Le funzioni principali dei muri di tamponamento negli edifici A differenza di un semplice “muro di confine”, una tamponatura esterna moderna è chiamata a garantire contemporaneamente protezione, comfort e sicurezza, spesso in condizioni climatiche e ambientali molto diverse lungo il territorio italiano. La tamponatura esterna deve proteggere contro: - infiltrazioni da pioggia battente e acqua meteorica, evitando infiltrazioni e fenomeni di degrado degli intonaci; - umidità esterna e ristagni d’acqua alla base della muratura, che possono generare risalita capillare e distacchi; - vento, con adeguata resistenza ai carichi di pressione e depressione sulla facciata; - neve, gelo e cicli gelo-disgelo che possono fessurare ulteriormente la muratura se non correttamente protetta; - irraggiamento solare diretto, che contribuisce al surriscaldamento degli ambienti, soprattutto nelle esposizioni sud e ovest. Oltre alla semplice “chiusura”, i muri di tamponamento devono garantire una ottima tenuta all’aria: dispersioni termiche, spifferi, formazione di condense interstiziali e peggiorano sensibilmente la prestazione energetica reale rispetto a quella di progetto. Tipologie di tamponatura: monostrato, pluristrato, ventilati La scelta tra monostrato, pluristrato, tamponamento ventilato o pannelli prefabbricati dipende da obiettivi energetici, budget, tempi di cantiere, vincoli strutturali e richieste architettoniche. Muri di tamponamento in laterizio La tamponatura monostrato è la soluzione più “tradizionale” e semplice: un unico strato principale di muratura di tamponamento, spesso in laterizio porizzato o blocchi ad alte prestazioni termiche, con finiture interna ed esterna. Utilizza elementi in laterizio forato termico o blocchi alleggeriti, progettati per avere una bassa conducibilità. Per soddisfare i requisiti energetici, richiede spessori importanti della muratura, con conseguente aumento degli ingombri in pianta. Muri di tamponatura pluristrato La tamponatura esterna pluristrato è oggi una delle soluzioni più usate nella muratura di tamponamento moderna, perché consente di combinare materiali diversi, ognuno ottimizzato per una funzione specifica (resistenza, isolamento, finitura, tenuta all’aria, ecc.). Prevede uno strato di supporto (muratura in laterizio, blocchi in calcestruzzo, pannello strutturale leggero) che assicura resistenza meccanica e integra uno strato di isolamento termico, posizionato internamente, in intercapedine o all’esterno a cappotto. Tamponamento ventilato e rivestimenti esterni Il tamponamento ventilato rappresenta un ulteriore passo in avanti nell’evoluzione delle tamponature esterne. Si inserisce una camera d’aria ventilata tra l’isolante e il rivestimento esterno, creando una facciata ventilata che migliora sia la prestazione energetica che la durabilità degli strati più esposti. La camera d’aria ventilata favorisce l’evacuazione del calore in eccesso in estate, riducendo il surriscaldamento degli ambienti interni. Muri di tamponamento prefabbricati I tamponamenti prefabbricati sono pannelli prodotti in stabilimento, trasportati in cantiere e montati in opera tramite gru e sistemi di ancoraggio meccanico. Questa soluzione nasce per ridurre i tempi di costruzione, aumentare la qualità esecutiva e ottimizzare la gestione del cantiere, soprattutto in edifici multipiano o complessi. I pannelli possono essere in calcestruzzo pieno o alleggerito, oppure “sandwich”, con strato strutturale, isolamento e finitura integrati.

PERMESSO DI COSTRUIRE IN SILENZIO ASSENSO: QUALI SONO LE TEMPISTICHE

Quando un cittadino o un’impresa presenta una domanda per ottenere l’autorizzazione a edificare, il Comune ha l’obbligo di rispondere entro termini precisi. Ma cosa accade se, per svariate ragioni, l’amministrazione non fornisce una replica in tempo? In questi casi, la normativa vigente presenta dei meccanismi che, oltre a snellire le procedure edilizie, assicurano che i tempi non siano troppo estesi. Ad esempio, il silenzio assenso per il permesso di costruire permette ai richiedenti di procedere alla realizzazione dell’opera in assenza di risposta nei termini fissati per legge, purché ne siano rispettati i requisiti normativi: si tratta, in altre parole, di un’autorizzazione tacita.Cosa si intende per silenzio assenso La realizzazione di interventi edilizi, come ad esempio la costruzione o la ristrutturazione di un immobile, è sempre soggetta ai titoli abilitativi previsti dal D.P.R. 380/2001, ovvero dal Testo Unico dell’Edilizia. Tali autorizzazioni devono essere richieste al Comune di competenza e variano - tra CILA, SCIA e permesso di costruire - a seconda della natura dell’intervento che si vuole realizzare. Per quanto l’amministrazione pubblica debba rispettare delle precise tempistiche di approvazione o rifiuto dei titoli abilitativi richiesti, può capitare che la risposta si prolunghi nel tempo. Affinché i cittadini e le imprese non debbano attendere troppo, per alcune richieste di approvazione - come, appunto, il permesso di costruire - è stato introdotto un apposito strumento: quello del silenzio assenso. Derivato dalla Legge 241/1990, questo meccanismo si applica agli interventi di costruzione o ristrutturazione degli immobili e prevede: - la possibilità per il richiedente di procedere agli interventi di cui si è richiesta autorizzazione, se non giunge risposta entro i termini massimi di legge; - purché i requisiti normativi dell’opera siano rispettati: gli interventi dovranno quindi essere realizzati nel pieno accordo con le norme urbanistiche ed edilizie vigenti. In altre parole, il silenzio assenso è uno strumento di tutela per cittadini e imprese che, di fronte alle lentezze burocratiche e decisionali, hanno garanzia che la mancata risposta non corrisponda a un diniego, bensì a un tacito assenso. Quanto tempo ha il comune per rispondere a un permesso di costruire In linea generale, il Comune è soggetto a tempistiche precise per poter esaminare, ed eventualmente approvare, una richiesta di permesso di costruire. In base all’articolo 20 del D.P.R. 380/2001, i tempi variano a seconda degli stati del procedimento: - la comunicazione del responsabile, ovvero di colui che si occuperà del procedimento, deve avvenire da parte dello Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) entro 10 giorni dalla presentazione della domanda; la fase di istruttoria dura invece fino a 60 giorni, affinché il responsabile abbia sufficiente tempo per completare l’esame tecnico, acquisire pareri interni e fornire una proposta motivata di provvedimento; - la decisione finale da parte del dirigente deve avvenire entro 30 giorni dal ricevimento della proposta, per giungere al provvedimento definitivo, che può concretizzarsi in un accoglimento o un diniego motivato. Di conseguenza, il tempo massimo complessivo per la risposta è di 90 giorni dalla presentazione della domanda, con tempistiche tipiche attorno ai 60, se non sono necessarie integrazioni. Tuttavia, bisogna considerare che: - entro i primi 60 giorni, il Comune può interrompere i termini - ma solo una volta - per richiedere integrazioni documentali. Il richiedente ha poi 30 giorni per rispondere; - per progetti complessi, i termini possono essere raddoppiati - di fatto, con una proroga prima del silenzio assenso per il permesso di costruire - purché vi sia una motivata risoluzione del responsabile del procedimento. I tempi per il silenzio assenso nel permesso di costruire Quando il Comune non emette un diniego motivato entro il termine massimo del procedimento, scatta la procedura di tacita approvazione, permettendo così al richiedente di avviare i lavori. Ma quali sono le tempistiche per il rilascio del permesso di costruire in silenzio assenso? In linea generale, la concessione del permesso di costruire in silenzio assenso è dopo 90 giorni, secondo le tempistiche d’approvazione già precedentemente elencate. In altre parole, la procedura scatta solo dopo: - i 60 giorni iniziali, necessari al responsabile del procedimento per completare l’istruttoria e formulare la proposta motivata; - i 30 giorni successivi, affinché il dirigente possa adottare il provvedimento finale. Quanti giorni per il silenzio assenso dalla Soprintendenza? In presenza di un progetto edilizio che coinvolge aree soggette a tutela, le procedure autorizzative vedono l’intervento di un soggetto aggiuntivo rispetto al responsabile del Comune, ovvero la Soprintendenza. Quest’ultima deve esprimere un parere vincolante sulla fattibilità dell’opera, in base all’analisi degli elementi storici, culturali o ambientali che caratterizzano l’area vincolata. La Soprintendenza dispone di termini specifici per esprimere questo parere, a seconda la procedura sia ordinaria o semplificata. In linea generale: - la procedura ordinaria di autorizzazione paesaggistica richiede fino a 90 giorni, affinché il parere vincolante sia espresso a seguito della ricezione degli atti dal Comune o dell’ente delegato; - la procedura semplificata vede tempistiche più ridotte, ad esempio di 20-45 giorni in base al tipo di intervento. Se il parere della Soprintendenza arriva oltre i termini, perde carattere vincolante e diventa un elemento istruttorio che l’amministrazione valuta e motiva autonomamente. Inoltre, per effetto della Legge 182/2025, si applicano i termini ordinari anche per il silenzio assenso del permesso di costruire in presenza di un vincolo paesaggistico, purché il richiedente abbia allegato i nulla osta o altre autorizzazioni acquisite autonomamente Quando non opera il silenzio assenso Per quanto sia utile, la disciplina sul silenzio assenso non si applica all’universalità delle procedure edilizie: vi sono infatti degli ambiti in cui questo meccanismo non può essere applicato. In base al D.P.R. 380/2001, e ad alcune novità introdotte dalla Legge 182/2025, la tacita approvazione non si applica o è limitata per: - le richieste di permesso di costruire con vincoli paesaggistici, se la domanda non include i nulla osta o autorizzazioni già acquisiti autonomamente dal richiedente e validi per lo stesso progetto; - il permesso di costruire in sanatoria, dove possono sussistere altri istituti o altre tempistiche. Ad esempio, per parziali difformità o variazioni essenziali, ai sensi dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, il silenzio assenso è previsto dopo 45 giorni per il permesso in sanatoria o dopo 30 per la SCIA in sanatoria. Per le procedure ordinarie su abusi gravi, prevale invece il silenzio-rifiuto; - la voltura del permesso di costruire, perché il trasferimento del titolo a un nuovo soggetto richiede una verifica formale dall’amministrazione e, di conseguenza, non può basarsi sul silenzio assenso; - le domande incomplete, con dichiarazioni false o mendaci, che portano al diniego automatico o a sanzioni. Un caso particolare è però rappresentato dal silenzio assenso nel permesso di costruire convenzionato: in questo caso, il tacito assenso non si forma automaticamente nella fase convenzionale - ovvero nell’approvazione e nella stipula della convenzione urbanistica - ma successivamente, cioè per i permessi che vengono rilasciati dopo che la convenzione è stata stipulata. È infine utile ricordare che l’approvazione tacita non garantisce immunità da controlli successivi: per questa ragione, è utile sempre verificare gli effettivi presupposti del silenzio assenso con l’aiuto di un professionista.