È dinamico il
mercato immobiliare di lusso in Italia, caratterizzato da una crescita stabile dei prezzi e da un aumento della domanda. Interessati a questo segmento sono tanto gli acquirenti nazionali che quelli internazionali, questi ultimi soprattutto europei e statunitensi e particolarmente presenti al Centro. Se infatti l’acquisto della prima casa traina il mercato di pregio al Nord (50%), con Milano che raggiunge picchi di oltre 22.000 euro al mq, gli investitori crescono al Sud e gli acquirenti stranieri al Centro. A evidenziarlo è il “Market Report Italia 2025” di Engel & Völkers Italia realizzato in collaborazione con Nomisma e presentato a Roma.Parlando a idealista/news, Muhannad Al Salhi, ceo di Engel & Völkers Italia, ha sottolineato: “La domanda di immobili di pregio è in crescita, mentre l’offerta scarseggia. L’interesse è sempre più alto. E questo, secondo me, per l’Italia, rappresenta un’opportunità molto importante che dobbiamo cogliere al meglio”. Il ceo di Engel & Völkers Italia ha poi ricordato che “il mercato del pregio è un mercato che segue determinate dinamiche, legate al bello, al ritorno dell’investimento, all’urbanistica e proprio all’incontro tra offerta e domanda”.
Un dato interessante emerso dal report è quello che vede una quota sostanziosa di acquirenti stranieri al Centro. Ma, ponendo attenzione proprio sugli acquirenti internazionali, c’è qualcosa che si può fare per rendere ancora più appetibile l’investimento nel Nostro Paese? A tal proposito, a idealista/news, Muhannad Al Salhi ha detto: “Se andiamo a studiare i mercati immobiliari europei, vediamo che la percentuale di investitori stranieri in Italia è minore rispetti ad altri mercati. Una delle motivazioni di questo risiede nella mancanza di trasparenza. Noi, essendo presenti in cinque continenti e in trentacinque Paesi e posizionandoci su un mercato di pregio, garantiamo sempre un contatto in grado di accompagnare e mostrare gli immobili che abbiamo in tutto il mondo e offriamo all’acquirente un complesso di informazioni complete. Di conseguenza, l’esperienza è molto lineare. C’è però tanto da fare. Bisogna creare sempre di più una partnership tra le autorità e i player, cercando di lavorare in un’ottica di crescita e di miglioramento del contesto socio-economico. Credo che oggi si sappia che questa è una situazione su cui tutti dobbiamo lavorare e credo che l’intento inizi a essere comune. Se infatti vediamo i numeri del ‘Market Report Italia’, notiamo che c’è una crescita degli investimenti stranieri. Questo significa che stiamo andando in quella direzione e dobbiamo farlo ancora di più”.
Prezzi e domanda, le previsioni per il 2025
L’outlook del network Engel & Völkers per il 2025 indica un consolidamento del mercato di pregio, con un incremento medio dei prezzi quasi ovunque sul territorio nazionale e con un andamento più stazionario in alcune località.
La domanda di immobili di alta qualità, già forte, continuerà a crescere e sarà caratterizzata da una particolare attenzione nei confronti dell’efficienza energetica e della presenza di spazi esterni. Nelle grandi città, l’interesse per le zone meno centrali, ma ben collegate, potrebbe registrare un aumento, trainato dalle nuove infrastrutture e dagli sviluppi urbanistici.
Prima casa, seconda casa e investimento: come si divide l’Italia?
Il report di Engel & Völkers Italia dedicato al mercato immobiliare di lusso e realizzato in collaborazione con Nomisma ha poi evidenziato un aspetto interessante: in che modo si suddivide sul territorio la domanda per l’acquisto della prima casa, della seconda casa e per investimento.
In base a quanto emerso, nel 2024, al Nord la domanda per l’acquisto della prima casa ha rappresentato circa il 50% delle compravendite di pregio, seguita dalle seconde case (35%) e dall’acquisto per investimento (15%).
Il Centro Italia registra la quota prima casa al 35%, la quota seconde casa al 45% e la domanda per investimento al 20%.
Nel Sud e nelle Isole, invece, gli acquisti prima casa registrano una quota del 30% del mercato, la domanda seconda casa registra una quota del 42% e la domanda per investimento una quota del 28%.
Da notare poi che gli acquirenti internazionali prediligono il Centro Italia, con una quota pari al 60% delle compravendite. Al Nord rappresentano solo il 30% circa del mercato e al Sud e nelle Isole il 35%.
Cosa accade nel Nord Italia
Nel Nord Italia, in particolare nel Nord-Ovest, Milano si conferma il fulcro del mercato di pregio italiano. Aree come Brera e il Quadrilatero raggiungono valori di oltre 22.000 euro al mq per abitazioni ristrutturate al nuovo, con una media di 15.000 euro al mq nelle zone centrali. A Porta Romana e Porta Venezia, i prezzi variano tra 8.000 e 12.000 euro al mq.
Da segnalare poi le località di lusso della Liguria, come Portofino e Santa Margherita Ligure, con prezzi che superano i 19.000 euro al mq e raggiungono punte di 25.000 euro al mq per le proprietà con vista mare. E la Valle d'Aosta, dove Courmayeur e Cervinia attraggono una clientela internazionale con prezzi medi che oscillano tra 8.000 e 14.000 euro al mq, e top price che arrivano fino a 16.000 euro al mq.
Parlando sempre del Nord Italia, gli acquirenti internazionali risultano essere particolarmente interessati al Lago Maggiore e al Lago d’Orta. Gli immobili accesso lago raggiungono prezzi da 8.000 euro al mq a 10.000 euro al mq a seconda del livello di ristrutturazione. Da non dimenticare il Lago di Como, punto di riferimento per chi cerca una residenza di pregio, dove i prezzi per le abitazioni ristrutturate variano da 4.000 a 10.000 euro al mq, a seconda della posizione. Il Lago Maggiore e il Lago d’Iseo registrano invece prezzi che oscillano tra i 2.400 e i 4.400 euro al mq e anche qui si evidenzia una forte presenza di acquirenti internazionali. Il Lago di Garda, infine, registra quotazioni fino a 6.300 euro al mq.
Spostandosi nel Nord-Est, Venezia registra valori tra 7.000 e 12.000 euro al mq per immobili in centro storico, mentre Cortina d’Ampezzo mantiene quotazioni elevate con prezzi che oscillano tra 18.000 e 24.000 euro al mq. Madonna di Campiglio continua a rappresentare un mercato sicuro per chi investe in seconde case di pregio, con prezzi medi tra 10.000 e 18.000 euro al mq nelle zone più esclusive. Il mercato di Bologna è infine stabile in un range tra 4.500 e 5.500 euro al mq.
La situazione nel Centro Italia
Esaminando il Centro Italia, secondo quanto emerso dal report, Roma conferma la domanda sostenuta di residenze nelle zone di maggior pregio: centro storico, Prati, Parioli, Pinciano, Eur. In queste zone i prezzi medi per le abitazioni ristrutturate raggiungono i 7.500 euro al mq, con picchi che superano i 10.000 euro al mq per immobili di particolare pregio, e con tempi di assorbimento estremamente rapidi.
Una città del Centro Italia particolarmente interessante per gli investitori è Firenze. In particolare, il centro storico del capoluogo toscano è ideale per chi cerca una residenza di pregio con prezzi degli immobili ristrutturati tra i 4.200 e i 5.500 euro al mq, ma con proprietà di lusso che raggiungono i 10.000 euro al mq. Spostandosi dal centro, il Lungarno Vespucci è una zona molto desiderata per la vicinanza al centro e la vista panoramica sul fiume, con prezzi che oscillano tra 3.500 e 4.200 euro al mq.
Di grande interesse sempre nel Centro Italia ci sono poi le colline del Chianti, dove le ville storiche possono raggiungere gli 8.000 euro al mq, e le aree rurali della Toscana e dell’Umbria, che attirano investitori esteri con prezzi tra 2.500 e 5.000 euro al mq per casali ristrutturati.
Il mercato del Sud Italia e delle Isole
Guardando al Sud Italia e alle Isole, Porto Cervo, Porto Rotondo e Capri sono le località più prestigiose e i più interessati per gli acquirenti stranieri.
In Campania, a Capri, le proprietà con vista sui Faraglioni raggiungono i 13.000-14.000 euro al mq. Sulla Costiera Amalfitana, Ravello e Positano hanno prezzi tra 6.000 e 10.000 euro al mq, mentre Sorrento arriva fino a 8.000 euro al mq. A Napoli, le zone di Chiaia, Posillipo e Vomero hanno i valori immobiliari più alti, con prezzi medi di 7.500, 7.000 e 6.500 euro al mq rispettivamente. Il centro storico, Patrimonio Unesco, è attraente per investimenti, con prezzi tra 4.000 e 5.000 euro al mq.
In Puglia, a Bari, i quartieri di Murat e Umbertino sono tra i più ricercati, con prezzi tra 3.800 e 4.200 euro al mq per residenze ristrutturate. Ostuni e la Valle d’Itria stanno registrando buone performance, con prezzi tra 5.000 e 6.000 euro al mq, attirando principalmente acquirenti stranieri. Il Salento, con Lecce, Nardò e Otranto, attira domanda straniera grazie alle sue caratteristiche architettoniche uniche, con prezzi che oscillano tra 1.000 e 5.000 euro al mq.
In Sicilia, Mondello a Palermo è ambita con prezzi fino a 4.000 euro al mq. A Catania, le zone della Scogliera, Lungomare e Tivoli hanno prezzi tra 2.800 e 3.800 euro al mq. A Taormina, i prezzi superano i 5.200 euro al mq, mentre a Cefalù variano tra 3.000 e 4.500 euro al mq. Panarea, nelle Isole Eolie, ha prezzi medi oltre i 7.000 euro al mq e una domanda trainata dagli investimenti degli acquirenti internazionali.
In Sardegna, Porto Cervo e Porto Rotondo sono le località più prestigiose, con prezzi tra 26.000 e 32.000 euro al mq. Nei dintorni di Olbia le proprietà di maggior pregio raggiungono anche i 15.000 euro al mq attraendo investitori stranieri.
Uno sguardo a compravendite e prezzi del mercato residenziale italiano
Secondo quanto sottolineato dal “Market Report Italia 2025” di Engel & Völkers Italia e Nomisma, il settore immobiliare italiano riporta segnali di vitalità dopo un periodo di rallentamento causato dalla contrazione del credito, “a fine 2024 il mercato residenziale italiano ha interrotto il trend di calo delle compravendite. Dapprima, i risultati del secondo e terzo trimestre, con un leggero incremento tendenziale (+1,2% e +2,7% rispettivamente), ha parzialmente compensato il risultato negativo del primo trimestre (-7,2%), consentendo ai primi nove mesi di registrare una flessione minima (-1,1%). In seguito, il quarto trimestre ha confermato la ripresa tendenziale (+7,6%), contribuendo ad un consuntivo di anno leggermente positivo +1,3%. La congiuntura di mercato si posiziona comunque tra i massimi del decennio, con l’eccezione dei due anni record 2021-2022, caratterizzati dal rimbalzo post-pandemia e da livelli dei tassi d’interesse straordinariamente vantaggiosi. Nelle previsioni elaborate da Nomisma nello scorso dicembre, si stima che il 2024 si sia chiuso con una sostanziale stabilità delle transazioni residenziali (circa 707mila; -0,3% annuo), grazie alla dinamica positiva iniziata nel secondo trimestre, che ha compensato quasi per intero il dato negativo del primo trimestre. La tendenza dovrebbe poi consolidarsi per tutto il triennio successivo, con un volume di scambi che si attende al di sopra della soglia delle 700mila unità”.
E sul fonte prezzi che cosa sta accadendo?
Sempre secondo quanto riportato dal “Market Report Italia 2025”, “il ritrovato dinamismo del mercato fa sì che anche i prezzi delle abitazioni sperimentino una fase espansiva. Nonostante il rallentamento della crescita registrato nella seconda metà dell’anno, nel 2024 i tredici maggiori mercati italiani hanno nel complesso ben performato (+17%), con una previsione per il 2025 di un ulteriore aumento dell’1,3%. Tuttavia, l’intensità dell’incremento non sarà ancora tale da compensare l’incremento dell’indice dei prezzi al consumo, ragion per cui, in termini reali, i prezzi delle abitazioni sconteranno ulteriori flessioni, comunque inferiori al punto percentuale annuo. Se si analizzano i grandi mercati italiani, il quadro si presenta molto eterogeneo: nel 2024 Milano ha registrato un incremento dello 0,9%, Roma dell’1,4% e Venezia dell’1,7%. Solo Torino sconta una leggera flessione (-0,5%), mentre Napoli ha messo a segno una crescita del 2,9%”.
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